El Blog de Borja Mateo - 19.07.2012

Vendiendo bragas desde la Asociación de Promotores y Constructores

El sábado de la semana pasada el BOE publicó la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual. De esta forma se pone fin a un desequilibro económico que ha sido elemento importante en la creación de la burbuja inmobiliaria. Los vendedores aumentaban el precio de las casas en la misma medida en la que los compradores recibían esa ayudita del Estado. Pero, ¿es el momento de adquirir vivienda ahora, o es mejor esperar? ¿Cuál es la opinión de la Asociación de Constructores y Promotores de España y cómo de creíble es la misma?

- José Manuel Galindo, presidente de la anterior asociación, decía el 16 de Julio de 2012:

« Al mismo tiempo no podré desgravarme fiscalmente, que dependerá esa desgravacion de mi propia renta. Luego la suma de ambas circunstancias determinarán que, objetivamente, es más interesante comprar ahora (31/12/2012)»

Pero, ¿hasta qué punto reflejan las palabras de José Manuel la realidad del sector y la conveniencia de comprar o no una casa? Hagamos memoria:

- José Manuel Galindo, el 22/06/2003:

“No hay una burbuja inmobiliaria, sino “un ciclo alcista” y “sólo un 30% del alza de precios tiene un componente especulativo, mientras que el 70% restante responde a fundamentos económicos como el empleo y las condiciones de financiación”[ii].

- El 24/11/2006, Galindo decía:

En 2009, aseguraba que los pisos sólo podían bajar un 20%, "el máximo al que se puede llegar"

“La pregunta que cabría hacerse es ¿cuándo ha habido ‘burbuja?’ Preguntar si ya no la hay es porque se presupone que la ha habido. Desde Asprima creemos que en ningún momento ha habido ‘burbuja’ ni, por tanto, habrá pinchazos. (…) La capacidad de compra del cliente ha respondido en todo momento a la producción, lo que nos hace pensar que en ningún momento ha habido ‘burbuja inmobiliaria’, sino más bien un ciclo creciente motivado por el buen momento fiscal, económico-financiero y demográfico. Por tanto, la actitud del ciudadano va a seguir siendo activa ante la compra de una vivienda y mientras haya respuesta suficiente a la oferta del mercado -siempre y cuando no sea por motivos inversores-, no podrá hablarse de que exista ‘burbuja inmobiliaria’”.[iii]

- Un año más tarde, el 11/12/2007, aseguraba:

“No hay que negar la realidad, pero sí acotarla. No se trata de maquillar la realidad, sino de objetivar la información. Y a partir de ahí, si hay una crisis de confianza, hay que hacer que se perciba tal y como es. Hay momentos en que se sube y otros en que se baja, y buena parte de lo que sucede depende de la percepción que se tenga. Cada uno jugamos un papel y lo que pedimos es que se sea un poco más crítico a la hora de informar de un modo u otro”.[iv]

- Al año siguiente (29/03/2008) manifestaba:

“Salvo decisiones puntuales tomadas por las empresas para afrontar el momento actual, el precio de la vivienda libre de nueva construcción es rígido a la baja en términos generales”[v]

- Finales de 2008:

Pregunta: José Manuel, ¿cree usted que en cinco años volveremos a los precios anteriores que se estaban moviendo en el mercado inmobiliario?

Respuesta: Considero que aventurar hipótesis de aquí a cinco años no sería responsable, aunque en general en cinco años la riqueza inmobiliaria, patrimonio de las familias, no debe verse afectada.[vi]

- El 02/02/09 se le hacía esta entrevista:

Pregunta: “¿Qué medidas propondría usted?”

Respuesta: “En primer lugar (...) sería absorber el sector (...) Para ello hemos propuesto una serie de medidas entre otras una subvención de los intereses (...) para que fueran suficientes para el promotor para amortizar la carga financiera. Otras medidas sería un poco más directa: sería la compra de activos inmobiliarios (...) pero yo sé que al Gobierno cuando le propuse esta medida no le gustó excesivamente. Pero no es igual: cualquier medida que tenga que ver con la absorción de los stocks (...) sería una medida interesante”.

Pregunta: “¿Qué esta impidiendo que se reabsorba el stock de viviendas?”

Respuesta: “La falta de financiación a las personas (...) Hay que conseguir (...) que encuentren la financiación (...) Los bancos están usando la liquidez que se les inyecta para sus propios problemas y no tienen en cuenta otros problemas que son los de la economía general”[vii].

- 22/04/09:

“Se empiezan a dar las condiciones óptimas para que comprar una vivienda sea muy posible”. “Los precios ya se han ajustado razonablemente” y ha recordado que “el 20% es lo máximo a lo que se puede llegar”, ya que más allá no se podrían cubrir los créditos al promotor. Se dan condiciones objetivamente buenas para la compra”[viii]

- 20/11/2009:

“La gente ha entendido que los actuales precios de las casas son los mejores a los que podrá comprar”[ix].

- 19/05/2010:

“Mejor comprar este año que el que viene”[x].

- Otra entrevista, esta vez el 25/10/2011:

Pregunta: "¿Se han ajustado los precios?"

Respuesta: "Quizá en casos concretos todavía puedan bajar más, pero creo que el promotor ha realizado ya el ajuste. No tiene lógica que un promotor que tenga una promoción sin vender no haya bajado el precio hasta venderlo. Puede haber bancos que hablen de rebajas del 40% pero que el producto final sea peor que una promoción cercana con un descuento del 15%. Mi recomendación es estudiar el mercado y decidir pero no tanto por el descuento anunciado; el precio por sí solo no indica nada"[xii].

- 03/06/2011

“Hablar de caídas de precios a nivel general, sin diferenciar por zonas o tipo de vivienda, puede alterar y llevar a equívocos en las decisiones de compra",

Parte del ajuste ya se ha realizado y hay zonas donde no se espera que siga habiendo caídas de precios”[xiii]. 

- 15-12-2011

"El tema de precios depende mucho de la financiación, es decir, el precio sólo, por sí mismo no es suficiente para justificar una compra o una venta, tiene que ir acompañado de una financiación. El gran problema que hay ahora es que no hay financiación, independientemente que los precios se ajusten más o menos (…). Es necesario para ver cuál es el precio de referencia que se crucen operaciones, que se hagan operaciones, para lo cual es fundamental financiarse". [xiv]

Y acabamos con esta declaración de este mismo años: 21/06/2012:

Galindo prevé un ‘efecto llamada’ tras el verano que disparará las ventas de casas[xi].

La realidad

  • 1,9 millones de pisos a la venta; 1,3 millones en construcción; 2,6 millones de pisos vacíos en grandes zones urbanas y no a la venta.
  • Demanda anual de 175.000 unidades.
  • Un 38% menos de población en el grupo de edad de 10-24 años que en el de 25-38.
  • Tasa de desempleo que llega al 27,5% a principios de 2013.
  • Bajada de precios de pisos desde precio del pico en mayo de 2006 hasta finales de junio de 2012 del 44%.
  • Para que merezca la pena adquirir el piso antes de la eliminación de la desgravación y de la subida del IVA, el precio de los pisos no debe bajar más del 10-17% respecto de los niveles actuales. Los precios bajarán el 7% hasta finales de año el 15-20% en 2013 respecto a precios de 31/12/2012.
  • La bajada de los precios de los pisos continuará hasta 2015-2017 cuando pueden comenzarse a estabilizar.
  • Comprase un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio.

 La conclusión

  • El fin de todas las declaraciones es la de ocultar la realidad del mercado inmobiliario llevando a la gente a la conclusion, independientemente del momento en el que nos hallemos, que lo major es adquirir una casa.
  • Subyace una voluntad clara de inducir al error a las personas en una transacción económica.
  • Sus declaraciones son el termómetro inverso del sector: sucede todo lo contrario de lo declarado y, desde el punto de vista económico lo más conveniente es hacer lo contrario de lo propuesto.

Juan Manuel Galindo, al igual que Beatriz Corredor, Carme Chacón (ambas exministras de Vivienda), José Blanco (exministro de Fomento responsible de Vivienda), Ana Isabel Mariño (Consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid) o Enric Reyna (presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña) bien pueden vender pisos y casas…o simplemente bragas en cualquiera de los mercadillos de calle de nuestra querida España.



[i] El Telediario de Intereconomia (Intereconomia TV), 16/07/2012, 15:00

[iii] en Su Vivienda de El Mundo del 24/11/2006.

Autor

Borja Mateo

Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario, es autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario”.

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