jueves 24 de abril de 2014

Economista ciudadano

¿A qué vienen las auditoras externas?

Alejandro Inurrieta (22-05-2012)
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En un ejercicio de irresponsabilidad y dejación de funciones, el Gobierno junto al Banco de España han designado, sin que haya mediado un concurso público, una serie de empresas para intentar valorar la cartera inmobiliaria del sistema financiero.

Esta decisión, como las últimas llevadas a cabo, se enmarca en un completo desbarajuste e indefinición, propia de un gobierno que carece de conocimiento, y algo aún peor, se abandona en manos de entidades con claros intereses creados. La razón última de este movimiento es que prácticamente todos los estamentos nacionales y extranjeros coincidimos en que los balances de la banca están inflados, mal valorados y por tanto la contabilidad no refleja la realidad. Esto es así, porque el mercado inmobiliario, en la actualidad, carece de un funcionamiento que le otorgue la categoría de mercado, pues apenas hay transacciones y las estadísticas sobre  precios son una broma pesada.

El mercado inmobiliario no existe como tal, por tanto es imposible valorar sus activos

Cuando un mercado está en esta situación, y máxime si uno analiza que la mayor parte de operaciones están contabilizadas a precios de  adquisición inflados por unas tasadoras irresponsables, la transparencia y las estadísticas rigurosas y fiables, son la únicas herramientas disponibles para poder transmitir confianza y credibilidad. En el campo de las estadísticas, las referidas al sector inmobiliario, probablemente son las peores existentes en buena aparte de la UE, y por supuesto el mundo anglosajón. Fíjense que algunas estadísticas de precios de inmuebles, las que elabora Fomento, se siguen nutriendo de tasadoras, mientras que el INE elabora un índice (que no el nivel de precio) a partir de datos de notarios y registradoras. Toda esta información tiene varios sesgos, desde un sesgo al alza en el caso de las tasadoras, hasta un sesgo de ocultación en el caso de los notarios, por no hablar del sesgo temporal entre el momento de la firma y el registro público, así como el traslado al entre estadístico. Además de todo esto, las estadísticas de precios no se ajustan por calidad, en lo que los estadísticos denominan ajuste hedónico, y que fue desechado por el INE, a propuesta del BE y mía,  por ser un ejercicio muy difícil y costoso para la entidad.

Las estadísticas de precios de inmuebles y suelo son de una ínfima calidad, lo cual hace casi inviable la valoración ajustada

Si los inmuebles son difíciles de valorar con precisión, y alguna transacción hay, en el caso de promociones sin terminar o el suelo en cartera, resulta prácticamente imposible. Aquí surgen dos preguntas. ¿Con qué Ley del Suelo se van a valorar? Con la del 98, que incorporaba al suelo rústico las expectativas de la recalificación, con una mera declaración de intenciones de los responsables de urbanismo, o con la del 2007, que consagra la valoración al valor del suelo actual. No es baladí esta distinción. El Gobierno decidió una moratoria en la utilización de la norma del 98, para evitar una caída en el valor de las carteras tan brusca, que hubiera acrecentado el desplome bursátil. Pero por otro lado, la Ley de 2007 refleja mejor y más fiablemente la realidad patrimonial, por lo que este dilema se le ha encomendado a entidades que desconocen por completo esta normativa y estas prácticas.

Por todo esto, y vista la experiencia sobre sus sesgos en los escasos análisis que han hecho sobre la banca en España, por ejemplo el de la dación de pago,  así como su pobre conocimiento de la realidad bancaria y financiera, su contratación, dejando al margen al BE, solo puede responder a intereses espurios, para intentar consolidar la imagen de un sector que está muy dañado. Una declaración de estas entidades, que apuesto a que será muy favorable, no podrá engañar ya a muchos inversores que en este momento ya conocen el daño irreversible en los balances que ha provocado el boom inmobiliario.

La decisión de contratar auditores externos explica la incapacidad del Gobierno y el único deseo de favorecer a unas empresas frente al Banco de España

La única solución para ser creíbles es establecer un calendario de quitas reales en balance de buena parte de activos inmobiliarios, fundamentalmente suelo y promociones terminadas, y trasladar buena parte de ellos a un pool público para empezar a crear el embrión de un parque público de viviendas. El resto serán artificios contables que serán imposibles de reconducir, por más que vengan entidades que han fracasado en su diagnóstico, pero no en elegir los clientes para poder cobrar cantidades nada despreciables: Gobiernos a la deriva y sin capacidad de reacción.

Autor

Alejandro Inurrieta

Mi paso por la Universidad, donde me desencanté de la docencia, por la empresa financiera, donde vi las carencias del sistema y finalmente el paso por la política nacional, Ministerio de Economía como asesor, y la local, concejal en Madrid, me han hecho abrazar y admirar el concepto de economista ciudadano.

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