La vivienda en España resiste con cierta fortaleza por el momento a la presión del alza de los tipos de interés. Según distintos portales inmobiliarios, los compradores están consiguiendo rebajas que, en su mayoría, no exceden el 10% del precio original pese a que el Banco Central Europeo ha subido el coste de la deuda en 450 puntos porcentuales desde julio de 2022.
Según los registros con los que trabajan en Fotocasa, alrededor de un 40% de los compradores este año han conseguido una rebaja sobre el precio de la vivienda por la que se han interesado -por el 19% de rebajas entre quienes han buscado alquilar-. La mayoría de los vendedores, explican desde distintos portales, se ha resistido a bajar precios por falta de necesidad de liquidez tras casi una década de endeudamiento a tipo fijo y/o a tasas de interés bajas.
La evolución positiva de los niveles de empleo en España, el rigor de la banca desde la pasada crisis inmobiliaria y, sobre todo, el gap entre la creciente demanda por creación de nuevos hogares -nacionales y sobre todo, extranjeros- y la oferta de obra nueva explican que los precios resistan con más fortaleza que en otros países de Europa. Y es que, de acuerdo a los últimos datos del Banco de España, la vivienda acumula dos trimestres a la baja en nuestro país pero con un porcentaje de descenso inferior al 1%, frente a las caídas de doble dígito en 2023 que han encajado los mercados residenciales de Alemania o Países Bajos.
Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas cayó en un 15% durante el mes de septiembre, una cantidad inferior al descenso de las transacciones de compraventa con hipotecas según la misma fuente, del 23%. Atendiendo a los notarios, las operaciones de compra de vivienda sin crédito hipotecario de por medio han tendido a suponer más del 50% del mercado desde finales de 2022.
El 10% de los compradores de vivienda logra grandes descuentos
En España, solo una de cada diez personas que han acabado comprando una vivienda lo ha hecho consiguiendo rebajas superiores al 10% del precio inicial, atendiendo a los datos difundidos por el segundo mayor portal de anuncios del mercado.
En virtud de lo que se desprende de los últimos registros del Notariado, la única comunidad que registró un descenso interanual de doble dígito en septiembre fue Navarra, del 20,8%; sin embargo, el promedio de variación interanual en los últimos doce meses en la misma región fue neutro. En el conjunto de España, en lo que va de 2023, los precios han subido una media del 0,9% según la misma fuente.
De acuerdo a los registros de Fotocasa, la vivienda acabará en registros nominales positivos este 2023; si bien podrían empezar a notarse leves descensos generales el próximo año, en ningún caso corresponderían a un pinchazo significativo - y menos aún, si el Banco Central Europeo acaba frenando las subidas de tipos, cómo se prevé que suceda a partir de la segunda mitad del próximo año.
"Durante el primer trimestre de 2024 también continuarán las subidas del precio aunque de forma más comedida. Debido a que las tensiones inflacionistas continuarán acechando, el bolsillo de las familias se verá mermado, reduciendo su poder adquisitivo y frenando el consumo. Lo que relajará la demanda de compra en nuestro país", apuntan desde el departamento de estudios de Fotocasa que encabeza María Matos, que contempla que las transacciones caigan hasta un 20% en 2024.
"Hay que tener en cuenta que el mercado es muy heterogéneo, pero a partir de ese momento, el primer trimestre de 2024, podríamos comenzar a ver fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracción turística, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023. Eso sí, habrá que poner en contexto que no serán bajadas de precio como tal, ya que, tras las subidas anómalas, el precio simplemente estará retornando al lugar de partida".
El modelo predictivo de la Asociación Española de Análisis de Valor apunta a una "mayor probabilidad de que los precios se ralenticen en los próximos trimestres, pero siguiendo un patrón estable". Las proyecciones de consenso apuntan a subidas nominales de entre el 3% y el 5% en 2024, para el que la inflación prevista es del 4,1%
Una tendencia similar delinean desde Pisos.com. La inmobiliaria que dirige Ferran Font advierte una incipiente tendencia de caídas en los precios previa negociación entre compradores y vendedores pero por lo general no superiores a un 10% del valor original de las viviendas. El mismo experto pronostica un nuevo alza general de los precios de las casas para la venta en 2024, que sería del 3% nominal y del -1,1% real descontada la inflación proyectada por el Banco de España. Una horquilla de precios que coincide con las previsiones de la Asociación Española de Análisis de Valor que aúna al 86% de las tasadoras en España.
Por lo pronto, atendiendo al supervisor de la banca española, la tasa de esfuerzo del mercado nacional ha superado en el último año el 35% considerado financieramente sostenible: alcanzó el 38,9% en el segundo trimestre de 2023, pero está todavía lejos del 53,7% que se alcanzó en 2008.
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