El final del estado de alarma este domingo 9 de mayo no tendría, per se, impacto en la situación de los contratos inmobiliarios, en especial, los de alquiler, que se renegociaron durante dicho período de excepción. Es lo que se desprende de una sentencia del pasado cuatro de mayo por parte del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Gandía (en Valencia), a la que tuvo acceso Vozpópuli.
Dicha sentencia, firmada por el juez Joaquín Femenía Torres, versa sobre la reclamación de un inquilino respecto al propietario de su centro comercial, la inmobiliaria del Ibex35 Merlin Properties.
Se trató, en concreto, de un local de depilación láser del centro comercial La Vital. La tienda reclamó una rebaja del alquiler y los gastos a sufragar por el impacto del estado de alarma y sus restricciones en las ventas del negocio. Y ello, acogiéndose a la cláusula rebus sic stantibus, de renegociación de contratos por circunstancias sobrevenidas.
'Buena fe'
Merlin ofreció, en un primer momento y al igual que lo hizo con todos sus inquilinos, una bonificación parcial y progresiva del alquiler para todo el año 2020, con una rebaja media del 35% mensual.
El inquilino atestiguó una caída de las ventas hasta la actualidad del 40% mensual y pidió, por tanto, una rebaja mayor que la que le había ofrecido la inmobiliaria del Ibex.
El juez estimó conveniente que la rebaja se corresponda con la ofrecida en un primer momento por el centro comercial, del 35% mensual, atendiendo a su 'buena fe' para negociar.
El juez estimó conveniente que la rebaja se corresponda con la ofrecida en un primer momento por el centro comercial, del 35% mensual
Paralelamente, en la resolución judicial se menciona que la pandemia ha alterado gravemente la base del negocio y, por tanto, debe ajustarse el contrato, aunque al final el negocio no haya tenido pérdidas, destacan desde la Plataforma de Afectados por la covid-19 en centros comerciales de España (PAC) encabezada por el despacho Fieldfisher Jausas que asumió el caso.
"Este no es el mejor caso para un primer pronunciamiento porque, a diferencia de la mayoría de casos de la PAC, el arrendatario no tenía pérdidas. Aun así, estamos satisfechos de que la reducción del alquiler del 35,69% se acerque a la disminución de ventas del 40,88%", esgrime Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher.
Rebaja del alquiler más allá de la alarma
En suma, el juzgado ha procedido a demandar que la rebaja se extienda, en esa misma proporción, a todo el período afectado por el estado de alarma.
Además, el juez lo ha ordenado "sin perjuicio de que, de mantenerse algún tipo de restricción que afecte al local de comercio objeto de los presentes tras la finalización de dicho estado de alarma, consecuencia de la actual situación de pandemia, se pueda instar algún tipo de medida de alteración respecto de las condiciones originales del contrato de arrendamiento".
El demandante pedía que la reducción se extienda ya, per se, hasta 2022, y/o que se supedite a la caída de las ventas. Presentará un recurso de apelación "para que se reconozca una mayor reducción y que ésta se extienda durante el plazo que duren los efectos económicos de la pandemia".
Merlin ha computado 60 asuntos de este tipo sobre sus 1.787 contratos
Como informó Vozpópuli, la primera sentencia favorable a una reducción del alquiler comercial por la covid tuvo lugar el pasado 8 de enero en Cataluña.
La misma ordenó una rebaja del 50% para el período comprendido entre marzo de 2020 y marzo de 2021 después de que el inquilino acreditara una caída de las ventas del 86%.
"Casos aislados"
Según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), el 95% de los propietarios e inquilinos habían alcanzado, a finales del pasado mes de febrero, acuerdos sobre sus alquileres.
Fuentes cercanas a Merlin, con el 90% de su negocio en España, reivindican que se trata de "casos aislados". La inmobiliaria ha computado 60 asuntos de este tipo sobre sus 1.787 contratos.
13 de esos procedimientos han redundado en una estimación judicial de las pretensiones de la compañía y el resto, permanece en disputa y/o avanza alrededor de la oposición del inquilino.
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