El último día de cada mes o el primer día del mes siguiente, los medios de comunicación se disputan el honor de ser los primeros en anunciar la variación mensual del euribor, el indicador de referencia para la revisión anual o semestral de los préstamos concedidos por las entidades financieras para la compra de una vivienda por parte de las familias. En el mejor de los casos, como ha ocurrido en el pasado mes de agosto, el ahorro que puede suponer en la cuota mensual es de 77 euros, a pesar de que la bajada de esta referencia en el pasado mes puede calificarse como histórica: 3,6 décimas, después de tocar techo en octubre de 2023, cuando alcanzó el 4,160%.
A lo largo de la vida útil de un préstamo hipotecario (25 años fue el plazo medio de las concedidas en el mes de junio pasado, según el Instituto Nacional de Estadística), el euríbor va a sufrir muchísimos vaivenes mensuales en función de las circunstancias económicas que se vivan y que obligarán a modificar los tipos de interés oficiales a los bancos centrales tantas veces como sean necesarias.
La reciente decisión del Banco Central Europeo de reducir en un cuarto de punto el precio del dinero y convertir el tipo de interés aplicable a la facilidad de depósito (3,5%) en la nueva referencia para la orientación de su política económica va a permitir nuevas caídas del euríbor en los próximos días y meses, que ayudarán, al menos temporalmente, a quienes tengan una hipoteca, pero que no resolverán el principal problema de las mismas: el importe total de la misma, que no para de aumentar.
Así, por ejemplo, una hipoteca que se suscribiera en el año 2010, ha tenido que soportar a lo largo de las revisiones anuales que la entidad le ha hecho al prestatario hasta la fecha tipos del euríbor que han ido desde el 2% de diciembre de 2011; al 0,329% de diciembre de 2014, pasando por el -0,190% de diciembre de 2017, el -0,502%, de diciembre de 2021 y el 3,679%, de diciembre del pasado año.
Y no puede quejarse de su suerte el hipotecado, porque durante 74 meses (entre febrero de 2016 y marzo de 2022), el euríbor ha permanecido en terreno negativo. Otra cosa es que en todas las revisiones que se llevan a cabo los bancos suman a la variación mensual del euribor un diferencial para corregir, en la medida de lo posible, estos vaivenes. Si el indicador de referencia está muy alto, el diferencial suele ser más pequeño y viceversa.
Evolución del importe de las hipotecas
El problema de las hipotecas es el importe medio que se concede por parte de las entidades financieras. De acuerdo con los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística, el importe medio de un préstamo para la compra de una vivienda fue en el mes de junio (último dato publicado) de 146.117 euros. Un ciudadano español, con un salario medio anual de 30.237 euros brutos, el que correspondió a 2023, tendría que dedicar íntegramente su sueldo de cinco años para poder devolver el préstamo, sin contar con los intereses, y otros tres años más para pagar éstos.
El importe medio de las hipotecas se ha disparado en los últimos diez años, hasta el extremo de haberse incrementado en un 48,22%, de acuerdo con los datos que mensualmente publica el INE. En junio de 2014, el importe medio de un préstamo hipotecario era de 98.582 euros, después de una subida interanual del 3,6%.
A lo largo del último decenio, el importe ha subido en nueve ocasiones y solo ha bajado en los años 2019 (-3,7%) y 2023 (-0,7%). Los mayores incrementos se han registrado en 2016, cuando el importe medio pasó de 103.626 euros a 112.516, y en 2020, cuando aumentó de 119.964 euros a 131.670.
Los incrementos de los últimos cinco años, un 21,80% y más de 26.000 euros en la cifra absoluta, justificarían el hecho de que se hayan reducido las operaciones de compra de vivienda y las de concesiones de préstamos hipotecarios en la primera mitad del año y, sin embargo, el importe conjunto de estos últimos haya aumentado en más de dos dígitos en relación con el ejercicio anterior.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística sobre transmisiones de derechos de la propiedad, en los seis primeros meses de este año se han llevado a cabo 299.223 operaciones, un 4,48% menos que las realizadas en el mismo periodo de 2023. En el caso de la concesión de hipotecas, se han firmado entre enero y junio 193.238 operaciones, un 4,67% menos que en los mismos meses del pasado año. Estas correcciones tienen mucho que ver, indiscutiblemente, con el incesante aumento del precio de la vivienda en todas las comunidades autónomas.
Con los últimos datos del Banco de España, entre los meses de enero y julio el importe global de las nuevas operaciones de préstamos para la compra de una vivienda ascendió a 37.991 millones de euros, un 13,62% más que en el mismo periodo del pasado año (33.436 millones). Menos operaciones firmadas, pero por una volumen más elevado.
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