El Banco de España ha confirmado que mientras que el precio de la compraventa no ha alcanzado aún el nivel previo a la crisis, el de los alquileres sí que se ha situado por encima de ese nivel, según apunta la institución en un artículo analítico.
De hecho, también destaca que en 2018 se ha observado un crecimiento más débil del precio del alquiler en relación a los años anteriores, observándose incluso una caída en Barcelona, ciudad en la que también se ha visto una desaceleración del precio de venta.
Asimismo, en el artículo también se destaca que la tendencia hacia un mayor peso del alquiler es generalizada, sobre todo en el grupo de edad que oscila entre los 16 y los 29 años, seguido del grupo de edad que va entre 30 y 44 años.
Para el Banco de España, esta evolución se podría explicar por factores ligados al impacto que la crisis económica ha tenido en estos segmentos de población, pero posiblemente también recurriendo a factores sociológicos ligados a cambios en las preferencias de las generaciones más jóvenes.
La institución también resalta que el sesgo impositivo que favorecería la compra de vivienda sobre el alquiler se ha reducido en este período debido a los cambios fiscales introducidos.
En concreto, sobre la fiscalidad de la vivienda, el Banco de España recuerda que la eliminación de la deducción por inversión en vivienda habitual y el incremento de los impuestos sobre la tenencia de vivienda y de compra son los cambios "más relevantes" en relación con la reducción del sesgo impositivo a favor de la compra de vivienda frente al alquiler.
De hecho, bajo su punto de vista, los beneficios fiscales sobre el alquiler para los hogares continúan "reducidos" en la comparativa internacional.
Asimismo, en línea con la opinión de otros organismos, el Banco de España también ha resaltado que el mercado de la vivienda en España está viviendo una "elevada heterogeneidad" por la localización de los inmuebles, el tipo de vivienda y también por la nacionalidad de los compradores.
También resalta que la formación bruta de capital está mostrando "un dinamismo significativo, especialmente en el caso de la inversión no vinculada a la construcción, que superó a lo largo del año pasado el nivel previo a la crisis". No obstante, apunta que la inversión vinculada a la construcción, dentro de esta tónica de mejora, "ha registrado una evolución menos dinámica".
Este comportamiento, según el Banco de España, se debe tanto al reajuste de la inversión en vivienda que ha alcanzado niveles próximos al 5,5% del PIB en 2018, frente al 12% de la crisis; como a que el resto de la inversión en construcción mantuvo en los años más recientes "un peso reducido en el producto", pasando de suponer el 9,4% del PIB en 2006 al 5,1% registrado el año pasado.
La compraventa, aún por debajo
Sobre las transacciones de vivienda, subraya que, aunque reflejan la tendencia al alza que el sector viene experimentado en los últimos cinco años, suponen "un nivel muy inferior al de las que se llevaron a cabo en el periodo de expansión inmobiliaria anterior a la crisis".
Así, apunta que mientras que en 2018 se registraron más de 550.000 compraventas de viviendas, un 10% más que en 2017, esta cifra rondaba las 885.000 transacciones durante el periodo de 2004 a 2007.
Por otro lado, apunta que la iniciación de obra nueva también ha mostrado una tendencia de mejora, aunque "con cierto retraso", posiblemente por "el elevado stock de viviendas sin vender como resultado del fuerte incremento de la oferta durante la anterior fase expansiva, que no fue absorbido durante la crisis".
En cualquier caso, cree que el nivel de iniciación de viviendas sigue siendo "reducido en términos históricos". Sobre el ajuste entre la demanda y la oferta de viviendas nuevas, la institución ha señalado que la lenta corrección del stock podría estar reflejando "un cierto desajuste" entre las características de las viviendas demandadas y las de las viviendas disponibles para la venta.
Respecto a la nacionalidad de los compradores, destaca que los británicos siguen siendo los compradores con mayor peso sobre el total (14%), aunque señala que se observa una reducción significativa desde 2017, "posiblemente relacionada con el Brexit", ya que su promedio entre 2008 y 2016 era del 19%.
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