"El ciclo que viene no es bueno. Hay que trabajarlo y tomar medidas. Como en todas las crisis, lo que salvará al inmobiliario es la especialización", avanzaba Jorge Morán, presidente no ejecutivo de La Finca Global Assests, en un reciente foro del IESE, Tinsa y Savills sobre el progresivo incremento de los tipos de interés desde el verano pasado y su impacto o no en la vivienda de lujo. Para indicios, la realidad que está viviendo la por muchos considerada urbanización más exclusiva de Madrid.
La última valoración de los activos de LFGA, la socimi en la que se agrupa el parque de oficinas, aflora un deterioro considerable a tenor de las inercias del inmobiliario. En concreto, un retroceso nominal del 3% que, computada la inflación, ha conllevado una devaluación en términos reales del 9% al cabo de 2022.
El vehículo cotizado de La Finca suma ahora un valor bruto de 779 millones de euros, por los 803 millones de euros que valía a principios de 2022, según la tasación realizada por la consultora Jones Lang Lasalle (JLL). La devaluación se asemeja en términos nominales y es más grave en términos reales que la que se produjo en el 2020 con motivo del estallido de la pandemia.
El volumen de rentas futuras de LFGA descendió un 9% y el número de clientes, un 15%, en 2022
Durante el año pasado, los ingresos por arrendamientos se mantuvieron similares a los de 2021. Al cierre del primer semestre, el resultado de explotación era positivo por cerca de seis millones de euros. En ese mismo lapso, el volumen de rentas futuras de la compañía descendió un 9% respecto al año anterior y el número de clientes -como Santander, Yelmo, Vitaldent, Orange, Microsoft o Accenture, entre otros- cayó un 15%.
De acuerdo a fuentes del mercado, la incipiente devaluación de La Finca podría tener que ver tanto con un freno concreto del perfil habitual en esta urbanización de Pozuelo de Alarcón -nacional, con exposición mediática- como con un nuevo vuelco de tendencia en oficinas desde los parques empresariales hacia el centro de las grandes ciudades. El barrio de Salamanca, en general más atractivo para el comprador internacional en Madrid, se ha revalorizado un 7,4% nominal el último año, por el 4,9% de Pozuelo, según los últimos registros del portal Idealista.
Un ejercicio difícil para La Finca con una macrorefinanciación
A principios del 2022 tuvo lugar la venta del 38% de la socimi por parte del fondo americano de capital riesgo Värde Partners a la presidenta del Grupo La Finca, Susana García-Cereceda, hija de Luis, el histórico fundador del grupo. Los estadounidenses se desprendieron de su participación a cambio de 130 millones de euros, un 25% de lo que invirtieron al comprar las mismas acciones en diciembre de 2016.
Durante su estadía, el fondo convivió con la apertura de una investigación penal contra Susana García-Cereceda por contratar los servicios del excomisario José Manuel Villarejo para espiar y erosionar la vida pública y privada a su hermana Yolanda, con la que se ha enfrentado por la propiedad de La Finca, y al antiguo arquitecto de cabecera de la urbanización, Joaquín Torres.
La gestión de Susana consiguió refinanciar la deuda que tenía desde 2016 con varias entidades financieras por 385-395 millones de euros con un nuevo interés ligado al euríbor con un diferencial del 1,7%
El pasado verano, la gestión de Susana consiguió refinanciar la deuda que tenía desde 2016 con varias entidades financieras por 385-395 millones de euros y que debía pagar ya en 2023. Bajo las nuevas condiciones, la división patrimonial de la compañía que preside la mayor de las García-Cereceda tendrá tiempo hasta 2029 para devolver el préstamo sindicado con las entidades CaixaBank, Santander y BBVA.
El monto del crédito se ha elevado hasta los 420 millones, equivalentes a más de la mitad de los activos de LFGA. La Finca solo había podido amortizar unos 2,7 millones de toda la deuda hasta 2022.
A cambio de los nuevos plazos, la inmobiliaria debería afrontar mayores costes variables para la financiación, fijada hasta ahora en un tipo anual del 2,3%. Los intereses del crédito han pasado a estar vinculados al euríbor -que se ha disparado desde mediados del pasado año hasta un 3%- con un spread o diferencial del 1,7%, según pudo saber Vozpópuli.
La Finca tendrá tiempo hasta el 15 de diciembre de 2028 para devolver el 1,5% del total de la financiación. Luego, hasta el 17 de septiembre de 2029 para cancelar otro 2%, y, finalmente, hasta el 14 de diciembre de 2029 para sufragar el 96,5% restante.
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