La incipiente respuesta de los 'caseros' al Gobierno va tomando forma. La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler impulsada desde 2019 por grandes tenedores como los fondos Ares, Blackstone o Cerberus ha cerrado el 2022 casi duplicando su cifra de asociados. Así, hasta llegar a las 6.000 personas (el 5% de ellas, jurídicas) vinculadas a esta entidad que busca canalizar la posición del sector -con más de dos millones de caseros en España, según la propia Asval- frente a la Administración Pública.
El presidente de la asociación, el exalcalde socialista de Barcelona Joan Clos (73), remitió el pasado 31 de diciembre a sus seis mil asociados una carta en la que les anima a movilizarse ante el último paquete de medidas del Gobierno "contra la inflación y las consecuencias de la Guerra de Ucrania" ya que, "en este paquete de medidas, se encuentran regulaciones al mercado del alquiler contrarias a nuestros derechos y que agravan el problema de oferta que tenemos en España". La principal, el tope del 2% a las actualizaciones de todos los contratos para todo 2023 -con la inclusión de prórrogas extraordinarias para los que venzan en la primera mitad-.
"En Asval hemos editado una guía y abierto un procedimiento para presentar las reclamaciones de propietarios", reivindica Clos, también exministro de Industria, Comercio y Turismo durante el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero. "Desde aquí, os animo a que nos hagáis llegar vuestra reclamación – hasta el 31 de enero- a través del formulario que puedes encontrar en nuestra página web" encuadrado bajo la figura del reclamo de "Responsabilidad patrimonial de la Administración Pública" por el citado tope de precios: el mismo requiere documentación relativa al contrato de alquiler en cuestión, al propietario demandante y al destino de la notificación.
"Gracias a vuestra confianza y respaldo como miembros de nuestra asociación, hemos podido realizar diferentes acciones de comunicación, eventos y reuniones con las administraciones, dirigidas todas ellas a mejorar la situación de la vivienda en alquiler en España"Joan Clos, en su carta a los asociados de Asval.
La asociación se había fijado inicialmente el 15 de diciembre como fecha para recopilar reclamaciones de propietarios de distinto tamaño y "canalizar" las solicitudes "de forma agrupada". Finalmente, a la luz del último decreto gubernamental, ha extendido el plazo al 31 de enero. Tras ello, se presentaría una recopilación de reclamaciones al ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que encabeza la socialista Raquel Jiménez Sánchez. Asval prestaría su asesoramiento jurídico pero no se apersonaría como tal: la asociación no es propietaria en sí de ninguna vivienda.
Reclamo conjunto contra el tope al alquiler con la Ley 39/2015
El decreto sobre el que versaría la impugnación es de marzo de 2022. Por tanto, los potenciales suplicantes todavía están dentro del plazo de un año previsto por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas para las reclamaciones de responsabilidad patrimonial (para las que el tiempo de respuesta debería ir de tres a seis meses).
"Gracias a vuestra confianza y respaldo como miembros de nuestra asociación, hemos podido realizar diferentes acciones de comunicación, eventos y reuniones con las administraciones, dirigidas todas ellas a mejorar la situación de la vivienda en alquiler en España", reseña Clos.
"Somos más de dos millones (de propietarios en España) y juntos somos más fuertes. Os animamos a que compartáis esta información con otras personas que conozcáis que tengan viviendas en alquiler y se hayan visto afectadas", planteaba ya una comunicación previa de Asval.
Su iniciativa apunta a que los caseros puedan reclamar la diferencia entre el 2% extra que han podido repercutir sobre los nuevos contratos tras el tope decretado en Consejo de Ministros a finales de marzo, y la suba que habrían podido volcar conforme al alza del Índice de Precios de Consumo (IPC), como permite la Ley de Arrendamientos Urbanos, desde el mes de abril hasta el mes de diciembre de 2022. En el período afectado, la inflación interanual promedio ha sido del 8,7%.
Para lo anterior, Asval se ampara en los artículos 32 de la Ley 40/2015 de 1 de octubre de Régimen Jurídico del Sector Público y 106 de la Constitución Española. El meollo de la argumentación jurídica gira en torno al "derecho de los particulares a ser indemnizados de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes o derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de un servicio público".
Según la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler, existe un daño efectivo, evaluable económicamente e individualizado; antijurídico "por el carácter expropiatorio de la norma al expropiar el derecho a la propiedad privada y libertad de empresa, y por la vulneración del principio de seguridad jurídica, al imponer un régimen de revisión distinto al ya previsto por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)", y no media una causa de fuerza mayor (como interpreta el Gobierno a partir de la inflación y la guerra en Ucrania).
En cuanto a 2023, tendremos que hacer frente a nuevos retos y a una situación económica difícil. El encarecimiento de la financiación para adquirir en propiedad una vivienda aumentará la presión que ya tiene el mercado del alquiler en España, incrementado la demanda. Ante esta situación, en Asval seguiremos impulsando una apuesta decidida por la colaboración público-privada como única vía para solventar el problema de la accesibilidad a la vivienda en España; preservando siempre los derechos de los propietarios.Joan Clos, en su carta a los asociados de Asval.
Atendiendo al despacho asesor de Asval, TKL Abogados, el límite del 2% a las actualizaciones de contrato ha generado un perjuicio patrimonial a los propietarios toda vez que "no se les ha ofrecido ningún tipo de compensaciones" pese a verse "perjudicados" por la suspensión de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
De acuerdo a los asesores jurídicos de Asval, la reclamación podría tener éxito pero siempre sobre la base de lo que ya ha acontecido, esto es, sobre las pérdidas ya consumadas. Por tanto, la tramitación de los reclamos respecto a 2023 -año al que se extenderá el tope- se haría a posteriori.
Atendiendo a una estimación general para el mercado español del banco BBVA, el tope del 2% habría bajado la rentabilidad de un casero promedio a la mitad al cabo de 2022; mientras tanto, el precio de los anuncios se encamina a batir un nuevo récord histórico. Desde el principal portal del mercado, Idealista, han estimado que los propietarios habrían perdido alrededor de 560 millones de euros solo entre abril y junio.
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