Durante los 35 días que ha estado vigente el Real Decreto del alquiler de vivienda, particulares, fondos, inmobiliarias han firmado contratos bajo las condiciones que contemplaba esa norma. Ahora, ¿es posible modificarlos? Los expertos consultados consideran que no, a no ser que las dos partes estuvieran de acuerdo o que un juzgado considerara aplicable la cláusula rebus sic stantibus.
El Congreso tumbó el martes el Real Decreto-ley de medidas urgentes "para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible". El principal aliado del Gobierno, Podemos, rechazó apoyar la aprobación del decreto al no incluir este la posibilidad de que los ayuntamientos pudieran limitar los precios máximos de alquiler en determinadas zonas.
La norma que el Consejo de Ministros aprobó el pasado mes de diciembre, modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre otras leyes, y aumentaba el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la casa arrendada. El plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda pasaba de tres a cinco años, y hasta siete años si el arrendador fuera persona jurídica.
Además el Real Decreto limitaba las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se tratara de contratos de larga duración.
"La norma ha estado vigente 35 días y no se ha adoptado la nulidad, así que los contratos firmados en ese periodo se rigen por el Real Decreto", considera Carlos Javier Galán, abogado y profesor del Máster de Abogacía de la Universitat Oberta de Catalunya. "Aunque ha sido muy poco tiempo, la norma entró en vigor y ha producido efectos", señala.
Pero, apunta el abogado, "el Derecho no es matemáticas" y podría invocarse "la cláusula rebus sic stantibus", que contempla que se pueda reclamar la revisión o suspensión de un contrato cuando ha ocurrido alguna alteración sobrevenida que modifique los costes del contrato. "No obstante, creo que es de difícil aplicación en este caso", añade.
Francisco Javier Fajardo Fernández, profesor de Derecho Civil de la Universidad de Navarra, consultado por iAhorro, advierte también que la no aprobación de la ley no significa que tenga retroactividad. "Los contratos firmados entre el 18 de diciembre y el 22 de enero estarán sujetos a un régimen especial respecto a los contratos que se firmen a partir de mañana", dice. "Lo que ha pasado ha sido algo curioso que no se ha dado muchas veces, pero que está sujeto al derecho", concluye.
"La votación del Congreso genera una situación excepcional en la que existe una legalidad para todos los contratos de alquiler menos para los que se firmaron durante los 35 días en los que esta normativa ha estado en vigor", indican en Pisos.com. "Aunque esta batería de cambios legislativos había recibido críticas y existían dudas sobre su efectividad, rectificar y dar un paso atrás no ayuda a generar el clima de seguridad jurídica necesario para que el sector avance y se estabilice", añade.
Seguridad jurídica
"Lo peor de lo ocurrido", apunta Daniel Cuervo, secretario de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), "es que el Real Decreto pretendía dar seguridad jurídica al sector y finalmente la impresión es todo lo contrario".
En opinión del directivo de la APCE, desde el sector no se comprendía que el Real Decreto "discriminara entre personas físicas y jurídicas" a la hora de ampliar los periodos de alquiler a cinco o siete años. Y tampoco que se limitara las garantías adicionales que había que aportar para la firma del contrato al arrendador. "El Real Decreto tendría vigencia en todo el país, y las necesidades y los problemas no son iguales en todas las zonas de España".
En la asociación también lamentan que el Real Decreto "no pusiera el foco en incrementar la oferta de vivienda en alquiler".
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