Los acuerdos que han alcanzado últimamente los bancos para llevar prácticamente a cero su exposición al ladrillo han supuesto un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario cuyo principal damnificado es la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que ha visto cómo se han ralentizado sus planes de desinversión.
En el último año, los principales bancos del país (Banco Santander, BBVA, Caixabank o Banco Sabadell), han cerrado la venta de mega carteras -de varios miles de millones de euros- de activos ligados al sector inmobiliario cuyos compradores suelen ser los grandes fondos de inversión internacionales, como Blackstone, Cerberus o Lone Star.
Esta situación, en un principio, es positiva para Sareb, porque activa el mercado y atrae inversores. El problema es que estos fondos de inversión exigen unos descuentos, que oscilan entre el 57% y el 67%, para quedarse con las carteras a los que la sociedad que preside Jaime Echegoyen no puede hacer frente.
Capital limitado
No puede porque una transacción de semejante envergadura con tal descuento consumiría el limitado capital de Sareb. "El mercado ha cambiado, no podemos asumir los descuentos que hacen los bancos", reconoce un directivo de la sociedad. "Sería una operación que te reduce el balance de tal forma que desapareces", agrega.
Esto sucede porque la Sareb heredó los activos de las cajas con problemas a un precio elevado. Y a pesar de las provisiones que ha ido realizando desde 2012 siguen sobrevalorados frente a los del sector financiero. La gran diferencia es que los bancos han podido conseguir capital en el mercado para elevar las coberturas, mientras que Sareb tiene cerrada esta vía.
Es más, tras mantener algunas conversaciones con los fondos, la sociedad decidió aparcar el pasado julio la venta de hasta 20.000 millones de euros en deuda inmobiliaria, en el marco del Proyecto Alpha, porque, tras analizar detenidamente la operación de la mano de Goldman Sachs, llegó a la conclusión de que no podía asumir los descuentos que se están pidiendo actualmente en el mercado.
Por tanto, la sociedad apuesta ahora por transitar un camino intermedio, que consiste en comercializar paquetes de activos más pequeños cuyo perfil se ajuste a lo que quieren los inversores. Así, tanto el descuento como las pérdidas serán menores.
Camino más lento
En cualquier caso, la vía intermedia hace que Sareb tarde más tiempo en cumplir con su mandato de desinvertir los 36.128 millones de euros en activos con los que aún cuenta en balance, de los que el 66% son préstamos y el 34% restante inmuebles. No obstante, la sociedad tiene hasta 2027 para cumplir con este objetivo.
De cara al próximo año, Sareb deberá decidir qué hacer con el contrato de gestión con Haya Real Estate, que vence en 2019 y cuyos activos son los que estudió vender Goldman Sachs, aunque la entidad no descarta renegociar los otros tres (Altamira, Servihabitat y Solvia) antes de su vencimiento, en 2020, y así segmentar la venta de activos por provincias, aliándose con inmobiliarias especializadas en cada territorio.
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