Cóctel explosivo en el sector inmobiliario. Este mercado afronta en los próximos meses una situación extrema, marcada por la sobredemanda -liquidez abundante dentro y fuera de España- y sobreoferta, ante la entrada en juego de dos grandes fondos como Blackstone y Cerberus con 44.000 millones en activos inmobiliarios.
Estos fondos, y otros como Apollo, Lone Star, Värde Partners, TPG, Oaktree y Bain Capital llevan años en España, pero va a ser a partir de mediados de año cuando tengan más artillería que nunca para disparar.
Los 44.000 millones que controlarán son superiores a los activos que gestiona actualmente la mayor inmobiliaria española, Sareb. Y como explica frecuentemente su presidente, Jaime Echegoyen, el banco malo ha tenido dos grandes objetivos desde su creación: no costar un euro más a sus accionistas (entre los que está el Frob) y ayudar a la recuperación del sector inmobiliario.
Las nuevas inmobiliarias, con más activos que Sareb, tendrán un sólo objetivo: ganar dinero. Por ello, fuentes próximas a estos fondos señalan que "lo primero que van a hacer los fondos es vender los activos malos". Tener en su balance inmuebles de baja calidad es un coste en mantenimiento e impuestos que ni Blackstone ni Cerberus van a querer asumir, a riesgo de poner en juego su rentabilidad.
Los expertos comparan lo que puede pasar con lo que sucedió en Seseña en 2012, cuando Santander tiró los precios del ladrillo
Y a ello se añade un factor desestabilizador para el mercado, según las mismas fuentes, que es el descuento con el que compran los activos los fondos: del 67% en el caso de los 30.000 millones de Popular comprados por Blackstone, y del 61% en los 14.000 millones de BBVA que serán traspasados a Cerberus.
Estas rebajas son medias, por lo que los descuentos con los que compran los fondos son inferiores en los activos de calidad y mayores en los malos. Por tanto, estos dos inversores controlarán a mediados de año (tras recibir las aprobaciones oportunas) activos con grandes descuentos que intentarán vender apresuradamente, mientras que los de calidad intentarán conservarlos unos años para obtener mayor rentabilidad.
Los expertos consultados comparan la situación con Seseña: todos los bancos heredaron pisos en esta polémica localidad de Toledo. Entre 2011 y 2012, Santander decidió 'tirar' los precios a 65.000 euros, entre la mitad y un tercio del valor en libros, generando un daño colateral al resto de entidades. A partir de este año se esperan nuevos casos Seseña.
Un mercado con dos realidades
Aun así, actualmente hay una gran diferencia respecto a 2012: la liquidez. José Luis Ruiz Bartolomé, director general de Chamberí Asset Management, explica que "hay mucho apetito entre los inversores por activos residenciales, y no hay mucho producto". Por ello, los activos que quieran vender Blackstone y Cerberus "pueden encontrar fácilmente comprador".
Coinciden en el diagnóstico desde el banco de inversión Arcano, uno de los primeros en anticipar la recuperación inmobiliaria hace ya casi cuatro años. Un informe de 2017, de su socio Ignacio de la Torre, apunta que "tras una caída de la vivienda de un 50% en términos reales durante la crisis, la subida iniciada en 2014 se mantendrá en los próximos años debido a la positiva evolución esperada a los fundamentales de demanda, oferta y accesibilidad".
De esta forma, dos realidades se asuman al sector inmobiliario. Una de subidas generalizadas apoyadas en los datos macroeconómicos, la falta de nuevo suelo finalista y que todavía queda margen de mejora. Y otra realidad en la que nuevos y grandes vendedores pueden provocar distorsiones.
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