Una hipoteca que vendía la "tranquilidad" como su mayor punto fuerte, pero con la que sus clientes no podrían conocer ni cuánto capital tendrían que pagar en total ni los años concretos que tardarían en hacerlo. Estos son solo dos motivos por los que el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Oviedo ha declarado nulas "de pleno derecho" en una reciente sentencia casi una decena de cláusulas incluidas en un contrato hipotecario comercializado por Banesto (ahora Banco Santander) en abril de 2007.
Este juzgado ovetense ha emitido la primera sentencia contra la llamada Hipoteca Tranquilidad, comercializada durante el año 2007, debido a que el contrato adolecía de falta de transparencia e incluía condiciones abusivas o poco claras relacionadas con los plazos de amortización, el número de cuotas y las fechas de las mismas, las cuotas en las que sólo se pagan intereses, el TAE, el aplazamiento de cuotas, el reembolso anticipado, los intereses (de un 5% al euríbor y el IRPH) y el vencimiento anticipado.
"Es una hipoteca tremendamente dañina para los usuarios, ya que los primeros años solo se amortizan intereses y casi nada de capital"
Así, el juez obliga a Banco Santander a "eliminar las enumeradas cláusulas del contrato", y lo condena a "recalcular" todas las cuotas del préstamo hipotecario excluyendo los intereses desde abril de 2007 hasta mayo de 2047 (fecha de fin del mismo). La entidad presidida por Ana Botín deberá además devolver al cliente todas aquellas cantidades cobradas de más por la aplicación de las cláusulas nulas, y asumir las costas del juicio.
Según las estimaciones de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), que se ha hecho eco de la sentencia, el perjuicio estimado de la Hipoteca Tranquilidad frente a una hipoteca tradicional alcanzaría en el año 2016 un coste acumulado de más de 60.000 euros, en la medida que la peculiar estructura del préstamo ideado por Banesto prima el pago de intereses por encima del pago de capital del crédito (ver gráfico inferior).
"Es una hipoteca tremendamente dañina para los usuarios, ya que como hemos demostrado los primeros años solo se amortizan intereses y casi nada de capital, por lo que la deuda principal apenas baja y sigue generando más deuda. Además el préstamo contempla la recapitalización de intereses, que te hacen pagar más y más", denuncia Patricia Suárez, presidenta de Asufin. Según ha podido conocer Vozpópuli, su organización está ultimando la presentación de una macrodemanda colectiva contra Santander por la comercialización de este producto financiero, considerado ya abusivo por un juez.
Una hipoteca de plazo variable
Una de las peculiaridades de esta hipoteca que han determinado la calificación de "abusiva" por parte de la justicia de su plazo de duración no estaba predeterminado, sino que podría variar "dependiendo de las variaciones del tipo de interés", si bien su plazo máximo en todo caso sería de 40 años. La idea de este préstamo "tranquilidad" es que su actualización sería predecible al menos durante un tiempo, toda vez que cada año las cuotas se incrementarían un 2,5%.
"El número total de cuotas que hayan de precisarse para la amortización completa variará por causa de las revisiones del tipo de interés aquí convenidas. En consecuencia, la parte de dichas cuotas correspondiente a la amortización de capital vendrá dada por la diferencia que exista entre el importe total de la cuota y los intereses que hubiese devengado el capital pendiente de pago durante el periodo mensual que a la cuota corresponda. Excepcionalmente, si se diera el caso de que los intereses devengados excedan del importe aquí fijado para una cuota de amortización, calculado según se establece en esta escritura, dicha cuota no amortizará capital sino que comprenderá únicamente los intereses devengados hasta donde alcance, y el exceso, si lo hubiera, se capitalizará", tal y como refleja el texto de la sentencia. Es decir, que lejos de beneficiar al cliente, las bajadas de tipos no permitían reducir el capital, sino solo los intereses.
En la práctica, esto ha provocado (tal y como muestra el gráfico anterior) que en un entorno de tipos de interés en mínimos históricos, la diferencia entre las cuotas de los clientes de la Hipoteca Tranquilidad y una hipoteca tradicional se ha ido incrementando año a año.
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