La banca española ha visto la luz. Por primera vez en años, el Banco de España ha dado el visto bueno a que las entidades saquen de su balance activos inmobiliarios a través de participadas. Se ha conseguido en la fusión de Metrovacesa y Merlin Properties, con la que Santander, BBVA y Popular se van a quitar de encima casi 9.000 pisos. Éste es un objetivo que muchas entidades han tratado de lograr en los últimos años, pero sin éxito.
Ahora que ven la puerta abierta, varias grandes entidades han iniciado negociaciones para replicar el modelo Metrovacesa en otras sociedades, según distintas fuentes financieras consultadas por Vozpópuli. Se trataría de crear participadas entre distintos bancos (entre tres o cinco) a los que traspasar activos inmobiliarios.
Este proyecto, para el que hay ya trabajos preliminares, tendría que pasar porque el Banco de España diera el visto bueno. Las fuentes consultadas creen que el regulador podría oponerse si simplemente se trata de sociedades de, por ejemplo, cinco bancos que participan al 20% y al que traspasan inmuebles. Opinan que se exigiría la entrada de algún inversor institucional que se convirtiera en accionista mayoritario.
El BdE exigiría la entrada de un inversor institucional que tome el control de la sociedad a la que los bancos quieren traspasar el ladrillo
Así ocurre por ejemplo en Testa Residencial, la sociedad donde los accionistas de Metrovacesa (Santander, BBVA y Popular) han traspasado ya 4.700 pisos alquilados y están en camino de enviar una cantidad similar, antes de finales de año. En esta empresa, Merlin Properties tiene un 34% del capital y los bancos controlan el 66% restante, pero sin superar en ningún caso a la inmobiliaria.
Se trata de esta forma de una especie de Proyecto Fénix inmobiliario, en el que las entidades desconsolidan activos problemáticos a cambio de hacerlo de forma conjunta y ceder el control. Éstas son condiciones ineludibles que impone el Banco de España.
Desde un gran fondo de inversión consultado exponen que ésta no es la única opción que están manejando las entidades. También está sobre la mesa la posibilidad de crear socimis (sociedades de inversión cotizadas) con los activos en alquiler que tienen. La entidad con más activos de este tipo en su balance actualmente es CaixaBank. Sin embargo, el acuerdo que alcanzó la entidad catalana para vender Servihabitat al fondo norteamericano TPG es un obstáculo, ya que cualquier venta tendría una comisión de penalización que recibiría este inversor.
Necesidad imperiosa
Otra opción es seguir acelerando la venta de pisos a través de la red y carteras destinadas a grandes fondos internacionales. A través de la primera fórmula, se incrementa el margen pero se ralentiza el ritmo de desagüe inmobiliario. A través de las carteras es al contrario.
Las entidades siguen teniendo 84.000 millones de activos inmobiliarios adjudicados
Santander ya intentó sin éxito en 2012 materializar una operación cómo la que se está planteando ahora. Fue dentro del Proyecto Silverstone, con el que la entidad presidida entonces por Emilio Botín negoció con Morgan Stanley el traspaso de 3.000 millones en activos inmobiliarios. Sin embargo, el Banco de España se opuso a que Santander desconsolidara los inmuebles a través de ninguna sociedad coparticipada con Morgan Stanley.
Por ello, la alternativa puesta ahora sobre la mesa llega en el mejor momento. Las entidades siguen teniendo 84.000 millones de activos inmobiliarios adjudicados, más los que llegan de adjudicaciones de créditos al ladrillo, según el último informe de Estabilidad Financiera del Banco de España. Estos activos están penalizados contablemente desde el 1 de octubre, por la nueva circular contable del regulador.
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