La crisis se ha llevado por delante las valoraciones de todo tipo de activos inmobiliarios, ni siquiera ha respetado a los activos más singulares. Y más cuando los propietarios no han sido capaces de darles salida. Uno de los ejemplos más paradigmáticos es el del Edificio España, una de las joyas del sector que adquirió Banco Santander a mediados de la pasada década. Desde el inicio de la crisis, el inmueble se ha depreciado cerca de un 25%, lo que se traduce en unas minusvalías latentes cercanas a los 100 millones de euros.
Santander adquirió a Metrovacesa el edificio en 2005 (aunque la transacción se efectuó en dos partes y concluyó ya en 2006) y pagó por él casi 400 millones de euros. El inmueble pasó a ser el activo más preciado del Banif Inmobiliario, por aquel entonces uno de los mayores fondos de inversión de España por patrimonio bajo gestión y uno de los favoritos de las grandes fortunas.
Sin embargo, los planes del banco para el Edificio España, levantado a mediados de siglo junto con la vecina Torre de Madrid para vestir la Plaza de España y darle un aire de zona financiera (por aquella época se trataba de los edificios más elevados de la capital), se torcieron casi desde el primer momento.
El proyecto para la construcción de viviendas de lujo, que contaba con el beneplácito y los permisos de las Administraciones, quedó paralizado por la crisis. La misma crisis y el deterioro de la zona, que se vio incluso acelerado por la caída de la actividad económica, hizo que también resultara infructuosa la búsqueda de un operador hotelero que le pusiera bandera al edificio y recuperara su uso original.
El deterioro de la zona
La última opción era colocarlo en el mercado. Santander lo incluyó en el fondo Properties, en el que aglutinó algunos de sus activos inmobiliarios más singulares, tanto en España como en el extranjero para darles salida.
A día de hoy, el banco está en trámites de cerrar el fondo y la única operación destacada ha sido la venta de la manzana de Canalejas, donde se encuentra la antigua sede de Banesto, una operación que ha estado mucho más relacionada con la relación empresarial de Emilio Botín y Juan Miguel Villar Mir que con cualquier estrategia inmobiliaria.
Muchos inversores se han aproximado al Edificio España, la mayoría se han interesado por sus condiciones pero finalmente no han resultado convencidos. “Parte de culpa la tiene la venta de dos edificios en la misma Plaza de España a precio de saldo. Ahora los inversores internacionales quieren chollos como ésos pero no los hay”, señala una fuente del mercado inmobiliario, en referencia a la liquidación de los activos de Proyecto Kopérnico, tras su entrada en concurso de acreedores.
La última tasación
No obstante, si Santander encontrara un comprador para el Edificio España sería difícil que lograra esquivar unas notables minusvalías. La última tasación del inmueble data del pasado mes de septiembre y estima que el valor razonable del edificio con sus cuatro posibles usos (vivienda, oficinas, locales comerciales y otros) se sitúa en 309 millones de euros.
El ajuste en la valoración de los edificios destinados a oficinas, hoteles o viviendas de lujo no ha sido tan aparatoso como el que han sufrido áreas como la residencial o de suelo. Sin embargo, tampoco se ha librado de los efectos de la crisis.
Y los expertos aseguran que será difícil que se recupere. “Resulta paradójico que ahora Santander sea el principal accionista de Metrovacesa y que hace unos años llevara a cabo operaciones como la adquisición del Edificio España”.
En aquella época, Metrovacesa también buscaba compradores para la Torre de Madrid, que finalmente no llegó a vender.
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