La operación inmobiliaria en lo que va de año en España, la adquisición de Testa por parte de Merlin, valorada en 1.793 millones de euros, está provocando que algunos miembros de compañías inmobiliarias se revuelvan en sus sillones asistiendo ahora a la que dicen supone la creación de la primera compañía del sector en el país por valoración de activos del sector de oficinas. "No tuvimos el acceso requerido a la información actualizada de la valoración de activos de Testa y otros datos", aseguran fuentes que han participado en el estudio de la compra. "Sólo Merlin presentó una oferta vinculante", sostienen fuentes de dos empresas que han estudiado la adquisición de Testa.
Esta semana estaba previsto que Sacyr recibiera las ofertas vinculantes por su filial inmobiliaria, en un proceso organizado por Lazard. Sin embargo, según las fuentes consultadas, los potenciales compradores, menos Merlin, desistieron de presentar oferta alguna ante las carencias detectadas en la información facilitada. Al proceso habían llegado con propósitos de compra, además de Merlin, la mayor sociedad de capital riesgo del mundo, Blackstone, y la inmobiliaria Colonial. Antes también habían presentado una primera oferta la socimi Hispania y el grupo francés Eurosic. "No ha habido competencia por un precio final por Testa porque ante la falta de información desistimos de presentar una oferta vinculante", aseguran.
"Es una pataleta", comentan fuentes del mercado inmobiliario sobre la reacción de parte de los potenciales compradores de Testa. "Merlin ha presentado una gran oferta, tienen comprometida la compra y no lo harían si no estuvieran seguros de que obtendrán la financiación necesaria", dicen. "La operación demuestra que los grandes inversores no temen tanto como se dice a la supuesta inestabilidad política en España", dice un ejecutivo de una de las mayores consultoras presentes en el país.
"Se han juntado una parte que tiene una necesidad imperiosa de vender y otra de comprar", manifiesta una de las empresas que ha participado en la valoración de compra de Testa
"Se han juntado una parte que tiene una necesidad imperiosa de vender y otra de comprar", manifiesta una de las empresas que ha participado en la valoración de compra de Testa. "Sacyr ha hecho una gran operación, ha acordado un precio que es prácticamente el mismo de su deuda y al efectuar la venta en tres fases, siendo la primera a través de una ampliación de capital, evita la ejecución de garantías por parte de la banca acreedora", indica. "Y Merlin necesitaba ampliar su cartera de activos como fuera, no tiene prácticamente deuda", añade. "No hemos tenido acceso a los contratos de alquiler de Testa", subrayan, y apuntan que no era factible la valoración que la empresa daba a los suelos con los que cuenta. De acuerdo al informe financiero de 2014 de Testa, la compañía contabilizaba inversiones en terrenos por 266 millones de euros.
Negociación con la banca acreedora de Testa
El cambio de control de Testa provocará una renegociación de la deuda de la compañía. Representantes de Merlin deberán sentarse con los bancos acreedores de la empresa para refinanciar la deuda, una negociación que de acuerdo a fuentes del sector ya habría comenzado.
Testa indica en su informe de 2014 de gobierno corporativo que tiene suscrito determinados contratos de financiación "con varias entidades financieras cuyas cláusulas prevén, como es habitual en el mercado financiero, supuestos de modificación o de vencimiento de los mismos en el caso de que se produzca una modificación de su actual composición accionarial, siempre que ello suponga una pérdida de control".
La operación de compra de la inmobiliaria se efectuará en tres fases. En primer lugar a través de la suscripción por parte de Merlin de una ampliación de capital en Testa por 430,8 millones. Después, no más tarde del próximo 29 de julio, la socimi se hará con acciones de la filial inmobiliaria de Sacyr valoradas en 861,2 millones alcanzando el 50,1% del capital. Por último, Merlin comprará el resto del capital de la inmobiliaria, hasta el 99%, por 694 millones, antes de junio de 2016.
Merlin Properties, que tiene como mayores accionistas a hedge funds y el banco UBS, adquirió el pasado año 880 sucursales de BBVA, por 739 millones y el centro comercial Marineda City en La Coruña, entre otras operaciones. La futura fusión de Testa con Merlin dará lugar a una compañía con activos valorados en 5.500 millones de euros, según informaron las empresas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Entre los mayores edificios de oficinas con los que cuenta Testa se encuentran la sede de multinacionales en Madrid como la torre PwC, o los inmuebles que ocupan Indra, Endesa, Roche, o P&G.
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