La inversión en vivienda nueva para alquiler atraviesa turbulencias en España. De hecho, en volumen de dinero, llegó a retroceder un 26% el último año, según se desprende de los últimos registros de la consultora de inversiones Jones Lang LaSalle. Unos 400 millones de euros menos que en el año 2020, impactado ya por el estallido de la pandemia.
Las transacciones del segmento build to rent alcanzaron un volumen de 1.140 millones en 2021, mientras que las del private rented sector (de traspaso entre inversores de pisos de alquiler ya construidos) sumaron otros 1.000 millones (el doble que en 2020), con especial impulso por parte de fondos de origen alemán (antes de la pandemia, los dominantes eran americanos).
El conjunto de la inversión en alquiler se contrajo sobre todo durante el último trimestre de 2021. El volumen total, entre vivienda nueva y compra de pisos ya construidos por parte de los fondos, cayó un 30% respecto a 2020. En la última parte del año se produjeron "retrasos" en el cierre de operaciones hacia 2022 que impactaron en la suma de inversión, de acuerdo a JLL.
El último trimestre del año pasado estuvo marcado por la aprobación en el mes de octubre del anteproyecto de la Ley de Vivienda
Como contexto, sirva recordar que el último trimestre del año pasado estuvo marcado por la aprobación en el mes de octubre del anteproyecto de la Ley de Vivienda, que abre la puerta a la imposición de bajadas de precio a grandes propietarios.
La coalición del PSOE y Unidas Podemos tramitará la nueva ley por la vía de urgencia para tenerla aprobada al cabo del primer semestre, entre julio y septiembre como tarde, si bien la parte que respecta a los grandes propietarios podría demorarse hasta otros 18 meses desde la entrada en vigor.
El problema de la vivienda precisa mayor agilidad
La consultora Ernst & Young ya había advertido de que la puesta en marcha de una ley de vivienda como la que tramitan el PSOE y Unidas Podemos llevaría a los inversores a recortar un 30% de las promociones de build to rent previstas antes de 2025. La suma de todos los proyectos públicos y privados que había en marcha a principios de 2021 rondaba las 100.000 nuevas viviendas antes de 2030, aun así apenas el 10% de las que se necesitan, según recabó Atlas Real Estate Analytics.
En España hacen falta más de un millón de unidades residenciales asequibles para conseguir un mercado capaz de responder a los potenciales demandantes sin que estos tengan que destinar más del 40% de sus ingresos al pago de la renta, de acuerdo a lo que han estimado las consultoras Atlas RE y Gesvalt.
Abaratar los precios a la media de la Unión Europea requeriría hasta dos millones de pisos, según se desprende de un informe que ha realizado el propio ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Gobierno. De acuerdo a datos de la consultora de inversiones CBRE, la inversión en 2021 redundó en unas 7.300 nuevas viviendas en alquiler, alejadas de las expectativas que se habían generado a principios de 2020.
En el pasado mes de enero, los precios volvieron a subir en toda España por segunda vez en 16 meses, un 0,9% intermensual, tras el vuelco al alza de diciembre
Durante la covid, los precios se abarataron en un 10% por el excedente de vivienda sin alquilar que llegó a acumularse (del 100% en las principales capitales). Sin embargo, la progresiva vuelta a la normalidad de los flujos de personas entre ciudades desde mediados de 2021 se está saldando con la absorción de ese excedente.
En el pasado mes de enero, los precios volvieron a subir en toda España por segunda vez en 16 meses, un 0,9% intermensual, tras el vuelco al alza de diciembre, para una media de 10,6 euros por m2. En el conjunto del país, los precios están todavía un 7,2% por debajo de sus máximos históricos, de acuerdo a los datos de Idealista, pero dos de los principales mercados, Barcelona y Madrid, asisten ya a una nueva dinámica alcista.
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