Buena parte de los fondos de inversión que desembarcaron en España la última década afronta el final de sus ciclos de negocio, y lo hacen con los tipos de interés hasta cinco puntos por encima que cuando entraron. En total, unos 20.000 millones de euros en vencimientos por sus activos en territorio español que deberán amortizar en los próximos tres años, según los cálculos con los que trabajan en una de las big four, la consultora Ernst & Young.
A esa necesidad de refinanciación se sumarán en los meses venideros las desinversiones que tienen proyectadas distintos fondos así como el pipeline de proyectos previstos hasta 2026. EY estima que para el ciclo 2024-2026 habrá margen para la movilización de 65.000 millones de euros en torno al inmobiliario en España -de los que cerca de 20.000 millones corresponderían a vivienda para la venta, 10.234 millones a oficinas, 9.558 millones a retail, 8.165 millones a residencial para alquiler, 7.509 millones a hoteles, 6.786 millones para logística y 3.254 millones para residencias de estudiantes.
Semejante necesidad de financiación aboca a que en los próximos años se supere el récord de 2022, cuando se alcanzaron 17.500 millones de inversión privada en un año. La subida de tipos de interés y la inestabilidad política han lastrado ya la apuesta por algunos sectores en 2023, como el residencial: al cabo de los primeros 9 meses, el retroceso interanual ronda si no supera el 50%, según consultoras de inversión inmobiliaria como Colliers, CBRE o Jones Lang Lasalle. Eso sí, según EY, la caída de la inversión global -privada y pública- en nuestro país era del 20% al cierre de septiembre.
Como prestamistas para inversiones inmobiliarias en España sobresalen entidades como CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, BNP Paribas, Crédit Agricole, Abanca, Alantra, Pichincha, Barings, JP Morgan, Morgan Stanley, ING, Frux Capital, Incus, Stoneweg, ARA Venn, Engel & Volkers o PGIM Real Estate, entre otros.
Paralelamente, en cualquier caso, parte de la deuda que se esperaba de la banca tradicional está siendo cubierta por medio de líneas públicas de crédito y subvenciones como las del Instituto de Crédito Oficial o los fondos Next Generation. No obstante, inciden desde EY, otra importante proporción precisará de fuentes de capital "alternativas", como los fondos de deuda o 'hedge funds' -entre los que aparecen los fondos buitre, activistas y de alto riesgo-.
"Todo esto podría conllevar que, en el momento de la refinanciación, haya un desajuste importante entre el importe de deuda que vence y el que el banco está dispuesto a financiar, obligando al inversor a aportar más capital o a buscar fuentes alternativas de financiación"
"De los 20 mil millones que se espera se refinancien en los próximos 3 años, cerca de 14 mil millones fueron estructurados entre 2016 y 2019, periodo durante el cual el euríbor estuvo en niveles negativos, permitiendo estructurar unas coberturas de interés en rangos que han facilitado a los inversores no verse demasiado afectados por la subida observada hasta el momento. Pero esta situación seré completamente diferente llegado el momento de vencimiento", anticipan desde EY.
"Todo esto podría conllevar que, en el momento de la refinanciación, haya un desajuste importante entre el importe de deuda que vence y el que el banco está dispuesto a financiar, obligando al inversor a aportar más capital o a buscar fuentes alternativas de financiación ya que, debido a la falta de liquidez del mercado de inversión, no es el mejor momento para proceder a la desinversión del activo". Según precisan a este diario desde EY, hay margen de inversión para 11.000 millones en tres años procedentes de hedge funds o fondos de deuda.
Fondos que cobrarán entre 300 y 500 puntos más
"Las expectativas sobre la evolución negativa del contexto macroeconómico y las noticias provenientes de Estados Unidos, cada vez más pesimistas acerca del inmobiliario terciario, especialmente en lo relacionado con la financiación de este tipo de activos, hacen previsible que el apetito de los financiadores tradicionales siga reduciéndose y volviéndose más conservador, lo que puede ser una gran oportunidad para ganar exposición a proyectos de calidad para financiadores alternativos", explican desde EY.
Desde la consultora inciden en la creciente "dificultad de alinear los intereses de todas las partes" en las reestructuraciones de deuda, lo que "hace que, cada vez más, los financiadores alternativos estructuren un préstamo completo (whole loan) para cubrir el total de la financiación requerida, con unos niveles de apalancamiento mayores, que pueden llegar al 60-65% LTV, de forma bastante flexible y ágil pero con un coste más elevado, entre 300 y 500 puntos por encima de la financiación tradicional". Actualmente, el euríbor se encuentra en el 3,9%, por el -0,5% de hace 18 meses pero todavía por debajo del pico del 5,4% de octubre de 2008.
"El regulador deberá estar atento a que gran parte de estos vehículos carecen por el momento de un marco regulatorio y unos requisitos de capital mínimos como sí existe en el caso de la banca"
Según los cálculos de EY, 19.000 millones de financiación inmobiliaria deberán ser estructurados en 2025, "razón por la cual un creciente número de fondos de deuda están levantando capital y abriendo oficinas en nuestro país, preparándose para una oportunidad de negocio que les va a permitir acceder a operaciones que hasta hace poco eran monopolizadas por la banca tradicional".
"En todo caso", advierten desde EY, "el regulador deberá estar atento a que gran parte de estos vehículos carecen por el momento de un marco regulatorio y unos requisitos de capital mínimos como sí existe en el caso de la banca, por lo que habrá que esperar a ver cómo es el aterrizaje de la mayoría de estos vehículos en el mercado español, que aspiran a ser tremendamente imaginativos en sus planteamientos".
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