El fondo estadounidense Hines y el sueco Catella protagonizan la inversión en promoción de vivienda nueva para alquiler o BTR (Build to Rent) en lo que va de 2020 en España, según apuntan fuentes de mercado a Vozpópuli sobre un segmento que comenzó a emerger en 2019 y que parece llamado a cobrar mayor relevancia en nuestro país en la era 'post-coronavirus'.
El BTR es un formato del inmobiliario que busca ajustar el coste de desarrollar la vivienda a las características de sus potenciales inquilinos, garantizando igualmente rentabilidades a los fondos impulsores (del 3-4% neto). A grandes rasgos, procura ofrecer a los potenciales demandantes precios más asequibles que los que se consiguen con el actual parque español de viviendas, destinado ahora en un 20% al alquiler y pensado en su origen para las demandas de un público comprador.
La nueva inversión en BTR en España fue de 330 millones entre enero y marzo de este año, el 37,5% de lo que se invirtió en todo 2019, según datos de la consultora CBRE a los que ha accedido este medio.
Paralelamente, fuentes de mercado destacan que Hines y Catella copan las inversiones en BTR en lo que va de 2020. Se trata de dos fondos de presencia incipiente y estrategias ahora expansionistas en España.
Hines y Catella, protagonistas incipientes
Hines, de origen estadounidense, es un grupo multinacional con 113.000 millones en activos bajo gestión a nivel global -16.400 millones en Europa-, que se ha propuesto recientemente el objetivo de destinar el 20% de su inversión europea en vivienda para alquiler a Madrid y Barcelona.
Catella es un grupo financiero sueco creado en 1987 por, entre otros, quien fuera el fundador de Ikea, Feodor Ingvar Kamprad, con quien guardó relación hasta 2010. Gestiona actualmente más de 5.500 millones en activos en Europa y comenzó a intensificar su apuesta por España en 2018 con Javier Hortelano, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales, como uno de sus socios.
En 2020 Catella, además, ha incursionado en aventuras público-privadas, comprando viviendas para alquiler a precios protegidos en Vitoria, y ha invertido en definitiva en obra existente para alquiler, segmento en el que también han fortalecido apuestas este año Gubel (el family office de los Revoredo, dueños de Prosegur) y Ares (este último fondo protagonizó buena parte de las inversiones BTR en 2019).
Asimismo, promotoras de obra nueva como Metrovacesa, Aedas, Neinor, Realia, Amenabar, Aurea Homes o Stoneweg han decidido ya entrar con diferentes fórmulas en el mercado del alquiler.
Crece la cuota del BTR
Madrid acapara la mayor parte de estas inversiones, aunque también las empieza a haber en otros sitios, como Cataluña y el País Vasco. Según datos de CBRE, la nueva inversión en BTR en España fue de 330 millones en el primer trimestre de 2020, por los 880 millones que se invirtieron en todo 2019 (equivalentes a unas 4.000 viviendas en desarrollo) .
La cuota del BTR sobre el total de la inversión en residencial en alquiler ha crecido, pasando del 55% en 2019 al 72% actual. La inversión global en residencial de alquiler (incluyendo aquella en relanzar obra ya existente) fue de 455 millones en el primer trimestre de 2020, por los 1.600 millones de todo 2019.
"Habrá una traslación del comprador de vivienda a usuario de vivienda de alquiler"
El ritmo de crecimiento de la inversión en BTR en 2020 se ha visto igualmente aplacado desde la declaración del estado de alarma, a mediados de marzo, aunque distintas fuentes del sector coinciden en señalar a este tipo de activos, junto con los logísticos, como potenciales beneficiados o al menos, fortalecidos, por el escenario de crisis sobrevenido.
"Habrá una traslación del comprador de vivienda a usuario de vivienda de alquiler, provocando un crecimiento de los hogares que viven bajo este régimen de tenencia, sobre todo en las principales ciudades", apunta Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. "Ante la incertidumbre de financiación bancaria para el desarrollo, las operaciones BTR en formato Forward Funding (esto es, con financiación de fondos antes de que la obra entre en el mercado) tomarán mayor peso".
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