Atrapados por una burbuja, en su propia casa. En otras palabras, ser propietario de una vivienda cuyo valor es inferior a la hipoteca constituida en la época del boom inmobiliario. En esa situación se encuentran 400.000 familias en España, cuya deuda es muy superior al precio de mercado de sus inmuebles ante la vertiginosa caída de precios registrada durante la crisis.
La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) calcula que al menos un 6% de los hipotecados actuales, unos 400.000, debe al banco más de lo que vale su vivienda. También recuerda que entre 2004 y 2014 se llegaron a conceder 1,2 millones de hipotecas burbuja que, sumadas al desplome de los precios del mercado inmobiliario y al impacto de la crisis, han lastrado la estabilidad financiera de los hogares.
El precio medio de la vivienda se situa actualmente en 135.787 euros, lo que representa un descenso 42% si se compara con los máximos históricos
Esta situación se produce porque las entidades concedieron, en pleno boom inmobiliario, hipotecas por encima del 80% del valor de tasación de los inmuebles. No sólo por el 100%, sino incluso por encima del valor de cada activo. “Pese a que la prudencia bancaria aconseja que no se concedan hipotecas con una ratio Loan to Value (LTV o ratio préstamo/valor) por encima del 80%, las estadísticas apuntan a que en los años de mayor dinamismo del crédito hipotecario en España fue muy habitual conceder préstamos con ratios superiores a ese umbral. Desde principios de 2004 a 2014 se concedieron 1,2 millones de hipotecas por importes superiores al 80%, lo que representa el 14% del total de nuevas concesiones en todo este periodo”, asegura Funcas en su último informe.
La evolución de la "hipoteca burbuja" está totalmente ligada a la transformación del precio de la vivienda en España. El precio medio de la vivienda se situa actualmente en 135.787 euros, lo que representa un descenso 42% si se compara con los máximos históricos, que corresponden al cuarto trimestre de 2007. Según las cifras del Ministerio de Fomento y AFI, sólo las casas adquiridas hace más de una década siguen conservando su valor, mientras que las compradas con posterioridad acumulan una devaluación respecto al momento en el que fueron adquiridas.
Esta situación podría derivar en una situación de insolvencia, a juicio de Funcas, para estos propietarios. “En la medida que estos hogares endeudados no hayan amortizado su deuda hipotecaria al mismo ritmo que ha descendido el precio de la vivienda a lo largo de la crisis podrían hallarse en una situación de insolvencia, puesto que la deuda pendiente sería superior al valor actual de dicha vivienda”, cree el organismo.
Por comunidades autónomas, el mayor número de hipotecas basura se concentra en Cataluña y Madrid. Fue en estas dos zonas donde más subió el precio de la vivienda antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y también donde más hipotecas se firmaron. Por el contrario, Ceuta, Melilla y Extremadura son las comunidades menos afectadas por este problema.
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