Hace diez años, suscribir un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo entraba en el terreno de las anécdotas, tanto o más que solicitarlo en una divisa que no fuera el euro. El último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística corresponde al mes de julio y muestra que el 52,5% de las hipotecas que se firman se hace a tipo de interés fijo y el 47,5%, a tipo variable. Pero estos datos parecen ya formar parte de la historia cuando sólo han transcurrido tres meses más.
Bankinter, la primera entidad bancaria en presentar los resultados del tercer trimestre, ha reconocido que el 60% de la nueva producción hipotecaria del banco en el tercer trimestre (1.938 millones de euros) se ha firmado a tipo de interés fijo, con un “loan to value”, el porcentaje del crédito en relación con el valor de tasación del inmueble, del 61%. Lo sorprendente del dato es que en el mes de septiembre del pasado año las hipotecas a tipo fijo representaban apenas el 32% de los nuevos préstamos en esta entidad.
La próxima semana, el resto de los bancos cotizados presentarán las cuentas de los nueve primeros meses del año, con la excepción de Unicaja, que lo hará el 3 de noviembre. A falta de que las cifras se oficialicen, algunas entidades van a presentar ratios por encima del 65% (caso de Bankia, que desde diciembre de 2019 ha pasado del 48% al 64%) e incluso del 70%, como Banco Sabadell o Caixabank, en las operaciones efectuadas entre junio y septiembre.
Sobre el saldo vivo de los préstamos hipotecarios, alrededor de 505.000 millones de euros, según el Banco de España, los de tipo fijo representan todavía un porcentaje bajo, el 16,2%, eso sí, 2,5 puntos porcentuales más que hace un año.
Los préstamos hipotecarios a tipo fijo son casi tan viejos como la propia financiación bancaria. Pero nunca pasó de ser una modalidad residual. Buena prueba de ello es que en 2010, con la crisis financiera internacional en la cresta de la ola, en España se suscribían bajo esta fórmula solo tres de cada cien hipotecas que se formalizaban.
El descenso de los tipos de interés propiciado por el Banco Central Europeo y su política de estímulos monetarios para coadyuvar a la recuperación de la economía de la eurozona no invitaba a cambiar de modalidad de financiación sabiendo que los tipos de interés serían cada vez más bajos.
Y así se llegó a 2016, cuando Mario Draghi, entonces presidente del todopoderosos BCE, decidió regalar el dinero y situar su precio oficial en el 0% por primera vez en la historia de la institución. El año 2016 comenzó con un porcentaje de hipotecas a tipo fijo del 10,2% sobre el total y finalizó con un 35%, 3,4 veces más. A finales de 2018 se superó el nivel del 40% y en marzo de este año, el del 50%.
¿Qué ha sucedido estos años?
¿Qué ha sucedido en estos últimos cuatro años? Que los márgenes bancarios se han estrechado hasta tal extremo que el entorno se ha vuelto muy hostil para el negocio de los bancos. La situación, lejos de mejorar, se complica para los próximos años como consecuencia de la pandemia del coronavirus y sus efectos sobre las economías domésticas. Y la mayor rentabilidad está en los créditos al consumo y en las hipotecas a tipo fijo por lo que conllevan.
Un informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) asegura la proliferación de las hipotecas a tipo fijo en los últimos años “se debe entender en el contexto europeo de baja inflación, que ha llevado al BCE a adoptar una dirección en su política monetaria muy expansiva, de forma que este entorno de bajos tipos de interés ha propiciado un marco con ofertas en este campo muy competitivas”.
En enero 2015, por ejemplo, el tipo inicial de un préstamos hipotecario de tipo fijo era del 5,31% y del 3,19% a tipo variable. Un año después, el margen comienza a estrecharse: 4,12% para las fijas y 3,18%, para las variables. En julio pasado, los tipos de interés medio al inicio del préstamo eran de 2,86% y del 2,27%, respectivamente.
Hoy pueden verse ofertas de hipotecas a tipo fijo desde un 1,45% (Santander) al 1,80% (ING), condicionadas a la contratación de entre tres o seis productos con el banco que concede el préstamo. Y ahí es donde reside el negocio: en la vinculación del cliente por la vía de un seguro para el hogar, para el coche, de vida, un fondo de pensiones, tarjeta de crédito...
Generalmente, la comisión de apertura de un préstamo a tipo fijo es más alta (en torno al 1%), la cancelación anticipada se penaliza con hasta un 2% del montante a eliminar en la operación, los plazos de amortización son más cortos y el importe del préstamo difícilmente supera el 60% del valor del inmueble. Pero los bancos han conseguido atraer a los clientes que, más que nunca, buscan hacer más predecibles sus gastos futuros.
Bankinter reconoce en sus últimos estados contables que en septiembre empezó a aplicar una “sustancial rebaja en el tipo de interés de sus hipotecas a tipo fijo para los plazos más largos, entre 15 y 30 años, hasta situarlos en el nivel más bajo en toda la historia del banco”. La mayor reducción se ha producido en los préstamos a 20 años, que tienen un tipo de interés nominal (TIN) del 1,55% en lugar del 1,68% anterior.
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