El consenso del sector inmobiliario es que la crisis del coronavirus intensificará, a largo plazo, la demanda de vivienda en alquiler (frente a la compra) y a precios más asequibles que los actuales, al menos, en las principales ciudades.
Si bien el giro del mercado hacia el alquiler no es nuevo, lo cierto es que los fondos internacionales apuntan a volver a incrementar este año la inversión en vivienda nueva pensada para su uso en alquiler. Lo que se conoce como 'build to rent', un segmento inédito en el mercado inmobiliario español, que encuentra su filón en un retorno más seguro dentro del creciente desfase entre los precios de la vivienda y la demanda.
El Gobierno cree de hecho que en España hacen falta unas 1,7 millones de viviendas protegidas para que la cuota del alquiler asequible se asemeje a la media europea. Sumado a la falta de oferta está el problema de la demora en suplirla y la falta de mano de obra en un sector poco atractivo para el personal cualificado.
Dentro de ese marco comienzan a germinar iniciativas que buscan 'sofisticar', acelerar y, a largo plazo, abaratar la promoción de las viviendas. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid ha puesto en marcha junto a cuarenta empresas inmobiliarias la llamada Plataforma para la Industrialización de Viviendas, un segmento con presencia meramente testimonial en nuestro país: no llega ni al 1% frente al 45% Suecia, Noruega o Finlandia, el 9% del Reino Unido o el 7% de Alemania.
"La tecnología está ya disponible para dar el salto a cifras mayores", dice Daniel Cuervo, director general de Asprima, que ve en la industrialización de la vivienda un "revulsivo" para el sector tras la pandemia.
"Tradicionalmente (en España), la construcción de viviendas se ha caracterizado por mantenerse invariable en el tiempo: la forma de construir es similar en la actualidad a la de hace 50 años. Esto provoca que sea un sector intensivo en mano de obra y sin apenas modernización de la estructura productiva, lo que redunda en los extremadamente largos tiempos de ejecución del producto", dicen desde Asprima.
Entre los argumentos favorables a la vivienda industrializada están una reducción por lo general del 30% en los tiempos de demora (ahora de 18 meses) y un menor consumo de recursos (30%) y de residuos (35%).
"Los menores plazos de ejecución redundan en unos menores costes financieros; los menores costes derivados de una mayor calidad en la ejecución revierten en una menor actividad de postventa y se consigue una mayor productividad, consecuencia de un mejor y más organizado entorno laboral. Si bien es cierto que los costes puros de obra son superiores, cuando incluimos en la ecuación el resto de variables, la diferencia se estrecha enormemente. En cualquier caso, y como en toda industria, la consecuencia lógica de aumentos de producción es conseguir economías de escala que abaratarán los costes", apunta Cuervo, que destaca por otro lado las ventajas que traería para el ladrillo (10% del PIB y un millón de empleos) en términos de imagen y empleabilidad (un déficit en los últimos años).
Este tipo de construcción da pie a que la población más joven y las mujeres vean atractivo el desempeño de este tipo de trabajo, lo que ayudaría a la incorporación de estos colectivos en el sector
"No es tanto el número de empleos creados -las viviendas que se demanden se construirán de una manera u otra-sino de cómo mejoran esos empleos", añaden desde la patronal de los promotores. "Estamos hablando de un lugar de trabajo estable, que no cambia con cada obra, un trabajo -en una cadena de montaje-en unas condiciones mucho mejores para los trabajadores, que trabajan dentro de una fábrica, sin sufrir las inclemencias del tiempo y con una menor siniestralidad laboral. Además, este tipo de construcción da pie a que la población más joven y las mujeres vean atractivo el desempeño de este tipo de trabajo, lo que ayudaría a la incorporación de estos colectivos en el sector".
"La vivienda industrializada sería susceptible de exportación gracias a que los costes de construcción en España de esta tipología de vivienda son inferiores a los costes de los países del norte de Europa, incluyendo los gastos de transporte hasta el país de destino", añaden desde la plataforma de viviendas industrializadas.
Puñado de fábricas
En España por lo pronto solo existe un puñado de fábricas: Atlántida, Homm y Bauen. Las fábricas, hoy en día, han de situarse en un radio no superior a 200-300 km. del lugar de destino. Todas ellas realizan, principalmente, viviendas unifamiliares. "Falta capacidad productiva y la vivienda industrializada en altura es todavía más compleja", explica una fuente del sector.
"El problema que tiene el segmento es el conjunto de barreras a la entrada: el elevado coste inicial, la necesidad de preparar la mano de obra (que escasea incluso para la construcción tradicional) y el desconocimiento del público sobre el producto. Sin embargo, a largo plazo se podrían trazar economías de escala, tener más vivienda y más rápido, y la situación de crisis que estamos viviendo ahora puede ser un acicate", dicen desde una de las principales empresas del segmento.
Por lo pronto, la tradicional constructora madrileña Avintia se ha aliado con el fondo de capital riesgo de la mexicana Cemex para atacar este mercado y ha invertido ya cinco millones de euros en levantar la primera gran "fábrica de vivienda industrializada en España", que comenzará a operar en marzo de 2021 con entre 30 y 50 empleados "cualificados". Se espera que pueda fabricar hasta 1.000 casas al año y que el 25% de sus viviendas sea industrializada en 2023.
Un objetivo plausible en para el sector en España es que el 10% de las nuevas viviendas en alquiler pasen a ser industrializadas dentro del próximo lustro
Planes similares tiene la constructora navarra ACR. Según fuentes de esta compañía, un objetivo plausible en para el sector en España con la tecnología y capacidad productiva disponibles a día de hoy es que el 10% de las nuevas viviendas en alquiler que se inicien cada año pasen a ser industrializadas dentro del próximo lustro.
Ello en un contexto en el que empresas como Neinor, Aedas, Lar, Tectum y Kronos suman proyectos de promoción para el alquiler de más de 20.000 viviendas hasta 2025.
"Hay un repunte notable del interés por este segmento de la vivienda industrializada, aunque nosotros estamos a expensas de lo que digan las promotoras y la demanda del usuario, que todavía desconoce el producto", señalan fuentes del sector.
Primeras promociones
Entre las principales promotoras cotizadas, Aedas Homes ha entregado ya unas 28 viviendas industrializadas y acumula la promoción de 130 viviendas prefabricadas en total en España: todas ellas en Madrid (Torrejón de Ardoz, El Cañaveral y Boadilla del Monte) y unifamiliares (algunas de ellas con zonas comunes).
"Aunque tradicionalmente el proceso de construcción de edificios haya sido una labor artesanal con las implicaciones que esto tiene, no tenemos duda de que la "industrialización" en su sentido más amplio va a revolucionar el sector de la construcción en los próximos años", afirman paralelamente desde la promotora Neinor Homes, sin precisar datos.
Metrovacesa por su parte ha llegado a encargar a Avintia el desarrollo de 500 viviendas industrializadas que entrarían al mercado en los próximos años.
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