Mientras el Gobierno y la Generalitat de Cataluña ultiman la puesta a punto para esta semana del nuevo índice de referencia para limitar el precio de los alquileres en "zonas tensionadas", el mercado residencial barcelonés en renta se desangra.
La oferta en la capital catalana ha retrocedido en los últimos meses hasta un total en el entorno de los 5.400 pisos al cierre del pasado viernes, atendiendo a los últimos registros de Idealista. Entre los pisos disponibles, hay ya menos de diez ofertas por 700 euros al mes o menos -en su mayoría, solo disponibles para un contrato de temporada, al margen del mercado de vivienda tradicional-, ni siquiera 50 anuncios por menos de 800 euros y menos de 300 por 1.000 euros mensuales en toda la Ciudad Condal.
Un déficit que cobra mayor dimensión si se cruzan los datos con los recientemente publicados por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB). De acuerdo a estos últimos, el 58% de la demanda en la capital catalana busca los escasos alquileres por debajo de los 1.000 euros al mes.
El problema de la oferta en Barcelona se ha agravado el último año, con una nueva caída del 25% tras un 2022 en el que el mercado se había mantenido relativamente estable, atendiendo a la información con que trabaja Idealista. Al inicio de 2022, el Tribunal Constitucional había dejado sin efecto el control de precios que la Generalitat volvió a reactivar en 2023 de la mano de la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno del PSOE.
El problema de la oferta en Barcelona se ha agravado el último año, con una nueva caída del 25% tras un 2022 en el que el mercado se había mantenido relativamente estable, atendiendo a la información con que trabaja Idealista
Según se traslada desde el ministerio de Vivienda que ahora lidera Isabel Rodríguez, el nuevo índice recogería elementos del catalán original y podrá ser aplicado por el Govern a partir de esta semana. Del lado de la Generalitat se han discutido cuestiones técnicas de la propuesta desde Moncloa, por ejemplo, en lo relativo a las fuentes de la información -el Ejecutivo central apuesta como fuente por la Agencia Tributaria y las Haciendas forales y el Govern, por su propio registro de contratos y fianzas.
En sentido amplio, la medida va en contra de lo que plantea el sector privado a la luz de la experiencia internacional y la que parece estar dando la propia Cataluña. El control de precios que se implementó allí entre 2020 y 2022 se saldó con un incremento de los precios de los pisos más accesibles en un 13% y una caída de la oferta general del 10%, según una investigación del Centro de Políticas Económicas de Esade. Otro estudio, de la Universitat Pompeu Fabra, ahonda en que la limitación de los alquileres de 2020 no produjo los resultados deseables en Cataluña mientras estuvo en vigor.
"Las primeras evidencias científicas obtenidas durante el periodo de vigencia muestran una reducción de precios en el entorno del 5% y decreciente a lo largo del periodo, mientras que las caídas en la oferta se sitúan en el entorno del 15%. Además, ha cambiado la composición de las viviendas en alquiler, pues son las viviendas que estaban por encima del precio de referencia las que se han ido al mercado de compraventa (algunas incluso se han quedado de forma fraudulenta en el mercado del alquiler), segmentando el mercado de manera aleatoria. Asimismo, el precio del alquiler se ha encarecido para aquellas viviendas por debajo del precio de referencia", concluye el estudio firmado por el Catedrático de Economía Aplicada Josep Maria Raya.
"También se observan incrementos de precios en las ventas de inmuebles en los segmentos regulados y no regulados tras la revocación de la Ley 11/2020. Es decir, tampoco ha funcionado y el motivo es porque hay un error de diagnóstico. El problema del mercado de alquiler es un problema de escasez y la escasez se soluciona con más oferta".
Barcelona pierde oferta para la misma o mayor demanda
La contracción del mercado volvió a profundizarse en 2023 de manera simultánea en el tiempo con nuevas medidas desde la Administración sobre los precios, como el tope estatal a las actualizaciones de contrato, o el anunciado relanzamiento del control de los alquileres por parte de las autoridades autonómicas.
Fuentes del sector trasladan a este medio su preocupación por el grado de desajuste que descuentan que habrá entre el índice de precios que finalmente apruebe el Gobierno en acuerdo con la Generalitat -el primer gobierno autonómico que lo aplicaría- y la realidad. Paralelamente, no dejan de alertar de que la intervención del mercado acabará agravando el déficit de oferta, como lo refleja la historia de los controles de precio a nivel internacional en París, Berlín, San Francisco o, más recientemente, también en Buenos Aires.
Por lo pronto, la espiral regulatoria en Cataluña parece haber hecho mella en la oferta, pero no en la demanda, que ha seguido creciendo hasta bordear los 40 interesados por anuncio. En el caso de Barcelona, hay que añadir que alrededor de un 15% de la demanda viene dada por extranjeros -por el menos del 10% en Madrid-. Por lo general, la demanda foránea dispone de una mayor capacidad adquisitiva que la local.
Así las cosas, no debería extrañar que los precios no paren de subir en Barcelona, con máximos históricos mes tras mes: si en octubre se superaron por primera vez en la historia los 20 euros por metro cuadrado, los registros de enero de Idealista anticipan una inminente subida por encima de los 21 euros.
En el último año, el precio de los anuncios ha subido un 12%, hasta un nivel un 25% superior al máximo que se había alcanzado antes de la pandemia, cuando agentes del mercado como el propio fondo Blackstone, el mayor casero del país, atisbaba que las rentas estaban llegando a su límite.
Desde entonces se han sucedido restricciones a los desahucios así como limitaciones a las actualizaciones de contrato que han cristalizado en la Ley de Vivienda. La regulación ha sido reivindicada por el Ejecutivo socialista y colectivos de izquierdas con el rechazo prácticamente unánime del sector propietario formado en un 85% por particulares, según datos del Gobierno.
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