Alquilar un piso en Madrid por menos de 700 euros al mes es ya casi imposible. Y no se trata de una exageración sino la conclusión que se desprende de los últimos registros de los dos mayores portales del mercado, Idealista y Fotocasa.
Al cabo de este jueves, la cifra de anuncios bajo el umbral considerado sostenible para las entidades financieras para una familia tipo en Madrid cayó por debajo de las 30 unidades, hasta los 25 en el caso de Idealista -que cerró el día en los 27-, y los 24 en el de Fotocasa. La oferta por debajo de los 700 euros habría pasado de representar alrededor del 1,8% de la oferta disponible hace un año a un 0,36% actualmente, esto es, un descenso del 80% en un año, según fuentes de un mercado que ha estado mediado en 2023 por la entrada en vigor en mayo de la nueva Ley de Vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez.
La derivada de lo anterior es que a día de hoy solo se puede encontrar un puñado de ofertas que encajan con lo que sería realmente sostenible para un ciudadano medio de Madrid. Y es que para bancos y organismos económicos a nivel internacional, se considera financieramente sostenible la situación en la que el alquiler supone menos del 30% de los ingresos brutos de la unidad familiar. La población activa de Madrid tiene un salario promedio de 2.139 euros mensuales brutos -unos 1.811 euros mensuales netos-, según el último relevamiento de la consultora de recursos humanos Adecco.
Descontado el margen de error en las diferentes estimaciones y criterios, de unos 50 euros, el resultado tampoco sería mucho mejor: a cierre de este jueves había registrados en Madrid apenas 62 anuncios de pisos por menos de 750 euros al mes.
En general, se trata de estudios o apartamentos muy pequeños, de entre 15 y 40 metros cuadrados, con algunas opciones de hasta 60 metros cuadrados si se eleva el presupuesto a los 750 euros.
Los citados pisos asequibles se encuentran sobre todo en el hemisferio sur de la capital, en zonas como Usera, Carabanchel y en puntos relativamente cercanos a Sol. Fuera de ese entorno se pueden encontrar todavía oportunidades en Vallecas, Ciudad Lineal o Tetuán. En general, se trata de estudios o apartamentos muy pequeños, de entre 15 y 40 metros cuadrados, con algunas opciones por encima si se eleva el presupuesto a los 750 euros.
La oferta se amplía más bien en el tramo hasta los 900 euros mensuales, el límite subvencionable para los menores de 35 años de acuerdo a las condiciones del bono joven que estrenó el Gobierno de Pedro Sánchez. Dentro de este rango de precios hay registrados en Madrid algo más de 400 anuncios de alquileres, equivalentes a poco más del 6% de la oferta en la capital, ahora por debajo de los 6.900 anuncios -por los 9.000 que había en 2022 y los 12.000 que había antes del coronavirus. El punto de equilibrio del mercado a partir del cual los precios podrían bajar de forma generalizada rondaría los 14.000 pisos disponibles, de acuerdo a cifras que se manejan en empresas tasadoras.
Según trasladan desde el ayuntamiento de Madrid, está previsto que en el primer semestre de 2024 entren al mercado cuatro promociones de vivienda protegida -con precios de entre 300 y 600 euros mensuales- en la zona de Vicálvaro, así como una en Villaverde y otra en Vallecas. En total, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo tiene en desarrollo cerca de 2.700 nuevas viviendas.
Caída generalizada en España de la oferta de vivienda en alquiler
La situación de Madrid es un ejemplo palmario de una tendencia más o menos generalizada en las principales urbes de España. Sin ir más lejos, Idealista cerró el 2023 con una disminución interanual global del 7% en el volumen de viviendas en alquiler en España anunciadas en su plataforma.
Un descenso en la oferta equivalente a más de 5.000 anuncios que ha llevado al mayor portal del país a registrar su menor volumen de oferta desde 2021, el primer año con registros comparables de acuerdo a la última información con métricas semanales remitida por la compañía a inversores.
El pasado diciembre, Idealista registró una media de 72.403 anuncios de vivienda disponibles, 5.308 menos que en el período comparable del año anterior. A 31 de diciembre de 2023, la oferta era de 69.264 unidades. El punto de equilibrio en el que se podrían frenar los precios rondaría los 100.000 pisos disponibles, atendiendo a cálculos del mercado.
Sobre los motivos de la actual situación, desde el sector se pone el foco tanto en la creciente demanda que acapara la capital como en la espiral de regulaciones sobre la vivienda en España que comenzó en el 2019, con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos - que amplió el mínimo de años de contrato de 3 a 5-, se profundizó con algunos decretos durante la pandemia y se consolidó en 2023 en el marco creado por la nueva Ley de Vivienda.
Los agentes inmobiliarios consultados inciden en las cuestiones de la nueva normativa que ya han entrado en vigor con efecto en todos los territorios del Estado, como el tope a la actualización de contratos y los cambios en la relación del propietario con el inquilino en materia de desahucios.
En esa línea, los agentes inmobiliarios consultados inciden en las cuestiones de la nueva normativa que ya han entrado en vigor con efecto en todos los territorios del Estado, como el tope del 3% a la actualización de contratos y los cambios en la relación del propietario con el inquilino en materia de desahucios.
En este sentido, los actores consultados añaden la "incertidumbre" en torno al nuevo Índice de Referencia para la actualización anual de los contratos que la Administración central deberá desarrollar este año por mandato de la Ley de 2023, y apuntan a otras consecuencias de la misma normativa, como la reducción de la deducción general del impuesto a la renta de las personas físicas (IRPF) para los caseros del 60% al 50%.
Paralelamente, desde fuentes financieras ajenas al sector inmobiliario se apunta a medidas como el bono joven, que habría aportado nueva financiación a los inquilinos con el coste de contribuir a subir los precios, así como también, al incipiente demandante foráneo con mayor capacidad adquisitiva como ha ocurrido en Barcelona.
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