Uno de los frentes más urgentes en la agenda del sector promotor ante la Administración Pública pasa por la reforma de la Ley del Suelo. El PSOE retiró la pasada primavera el proyecto de Ley que, se suponía, contaría con la abstensión del PP por dudas de última hora sobre la posición al respecto de las populares. Un fiasco que a ojos de varios empresarios consultados por este medio tuvo más de oportunismo político a ambas bandas que de discrepancias sobre el fondo del proyecto, que para los promotores era más que aceptable y se descontaba para este año, como corroboran desde varios de los principales despachos de abogados que asesoran a algunas de las grandes promotoras nacionales.
La compleja escena que atraviesa el Congreso por la variopinta relación de fuerzas de la que se nutre el Gobierno ha espoleado a un sector promotor que no acaba de entender los retrasos en plena ebullición del debate sobre el acceso a la vivienda, con crecientes movilizaciones sociales por todo el país. De ahí que no deba sorprender que la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) haya empezado a movilizarse para poner de relieve en la agenda pública la gravedad de la situación a ojos de los privados y más allá, como lo refleja la presentación que han compartido este martes el presidente de los promotores, Xavier Vilajoana, y su par de la consultora Colliers, Mikel Echevarren, referente de la inversión institucional en el real estate patrio.
Entre las cuestiones que se han abordado en esta ponencia -la primera de varias dentro de la flamante alianza entre la asociación y la consultora- figura la complejidad de todo el proceso para que se genere un bien tan escaso como indispensable para que las compañías inmobiliarias pongan vivienda en el mercado: el suelo en virtud de cuyo desarrollo se construirán los pisos. Unos catorce años es lo que tarda de media en España el desarrollo del proceso desde la definición del suelo como urbanizable en un plan general de ordenación urbana a la par de la Administración Pública, según el relevamiento de estos agentes, que han incidido en la aceleración que se ha adoptado en países del entorno, como Polonia, donde la planificación urbana logística ha pasado a tardar apenas meses favoreciendo la inversión. Mientras tanto, desarrollos en España como Madrid Nuevo Norte acumulan ya más de dos décadas de tramitación.
Unas cantidades sintomáticas de uno de los grandes cuellos de botella que tiene la promoción de viviendas en nuestro país, que por sí sola representa concretamente dentro del proceso unos cuatro años: un tiempo demasiado amplio en una situación con el tejido procutivo y las corrientes migratorias actuales, en la que cada doce meses se genera un déficit de 100.000 nuevas viviendas, según técnicos del propio Gobierno. De acuerdo a las proyecciones aportadas por APCE y Colliers a partir de datos oficiales, para 2039 se habrá acumulado demanda para unos 2,74 millones de hogares.
Casi siete millones de viviendas en desarrollo
La coyuntura actual se enmarca en una Ley del Suelo que desde hace casi siete décadas permite la paralización de planes urbanísticos aunque el motivo alegado sea, reivindican fuentes del sector promotor, "cuestiones formales o menores". Tanto es así que, como reconocen desde el mundo jurídico, no son pocos los despachos que han surgido al albur de esta circunstancia como su línea de negocio fundamental.
Según un reciente informe del Sistema de Información Urbana del propio ministerio de Vivienda, en España hay cerca de 7 millones de viviendas -equivalentes al 25% de todo el parque- que se considera "pendientes de desarrollo", bien porque han caído en el saco de planes urbanísticos antiguos que se han quedado desfasados respecto a la normativa vigente, bien porque se firmaron en una época diferente desde el punto de vista de las necesidades de las ciudades o bien porque se han impugnado en sede judicial.
El 69% de estos planes generales tiene su origen antes de 2008, lo que aboca a una revisión de los mismos. Paralelamente, existen zonas con alta demanda actualmente, como Madrid o Barcelona, donde el 60% de las viviendas previstas están sin construir. Concretamente, de acuerdo a datos de la patronal de las promotoras, alrededor de un centenar de municipios en el país están ahora mismo afectados por sentencias que declararon la nulidad de sus respectivos planteamientos -por lo general, del todo aunque la nulidad se originara por una parte acotada-, lo que alcanzaría a unos cuatro millones de personas.
"Es recomendable que el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que pretende acabar con algunas de las principales causas de los retrasos en los procesos de desarrollo urbanístico, se apruebe pronto", afirma un reciente informe de BBVA Research
"Es recomendable que el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que pretende acabar con algunas de las principales causas de los retrasos en los procesos de desarrollo urbanístico, se apruebe pronto", afirma un reciente informe de BBVA Research firmado por los economistas Miguel Cardoso y Félix Lores, en relación al proyecto de Ley que el PSOE llegó a poner sobre la mesa y que se asemeja a un proyecto de Ley que el Gobierno de Mariano Rajoy se quedó a las puertas de impulsar ante la Moción de Censura de 2018.
Entre otras cuestiones, la nueva normativa apuntaría a limitar la nulidad en casada de planeamientos, introducir la posiblidad de que se anule solo una parte y acotar los escenarios abiertos a la interposición de la acción popular, algo que ha levantado ampollas en el sector más a la izquierda del Gobierno. El PP ha planteado actualmente una alternativa en algunos puntos similar pero que supondría añadir dos elementos que el PSOE no está dispuesto a aceptar, como un destierro de los controles de precios del alquiler y el endurecimiento de la legislación frente al fenómeno de la okupación introducidos por la Ley de Vivienda. Fuentes del sector inmobiliario tanto del patrimonialista como del promotor coinciden en que ambos factores "desincentivan" la inversión, como ya lo hizo la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 que extendió la duración mínima de los contratos residenciales.
Impacto en los precios
"La escasez de suelos finalistas, es decir, listos para poder iniciar una promoción, está condicionando la obra nueva en las zonas de mayor actividad económica, las que cuentan con una mayor demanda de vivienda", han alertado desde BBVA Research al respecto a la falta de vivienda en España como fuente del problema en el acceso. Una situación que se agrava especialmente a efectos de la demanda menor a 35 años, una de las principales fuentes migratorias que están recibiendo los principales núcleos urbanos y, también, polos universitarios y empresariales del país.
Lo cierto es que actualmente se producen unas 100.000 viviendas al año, un nivel muy alejado de los volúmenes superiores al medio millón de unidades por año que se hacían hasta 2008. El propio Banco de España ha alertado de un déficit de 500.000 viviendas para 2026 al calor de las corrientes migratorias, en un contexto en el que el nivel de ahorro de las familias españolas a partir de los 50 años, la flexibilización generalizada de las condiciones hipotecarias y la demanda foránea están manteniendo sino avivando los precios hasta niveles nominalmente similares a los de la primera década de siglo, si bien en términos reales, su recorrido es todavía amplio.
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