En algunos ambientes comienza a circular la idea de que la caída en los precios de la vivienda ha llegado a su fin. Se dice que no hay margen para más bajadas e incluso vuelve a escucharse aquella frase de "es el momento de comprar". En medio de este estado de opinión, el sorprendente Índice de Precios de la Vivienda (IPV) publicado por el INE este lunes dice que, por segunda vez desde el inicio de la crisis en el último trimestre de 2007, el precio de la vivienda no ha caído sino que ha subido, un 0,7% en los meses de verano respecto a la primavera. ¿Será esto el principio de la recuperación de los precios?
El dato del INE carece de importancia para todos los expertos consultados, que indican que incluso en una tendencia bajista puede haber dientes de sierra
Los expertos consultados por este periódico ponen muchos peros a este dato del INE, que no consideran indicador de ninguna tendencia sino circunstancial. José Luis Campos, autor de 'La burbuja inmobiliaria española', cree que el dato es "muy sorprendente, porque la contratación de notarios ha sido poquísima", lo que le resta credibilidad. Sin embargo, sí que observa un cierto "efecto expectativa" que anima al comprador, especialmente en zonas de costa: "como Marbella o Mallorca. Si mejoran las expectativas, el dinero guardado se empieza a gastar, además ahora es una buena opción como inversión porque los tipos están bajísimos y así van a seguir", por lo que los depósitos no son muy interesantes al inversor.
Por su parte, el profesor de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Europea Carlos J. Irisarri avisa: "confío más en los porcentajes que reflejan las consultoras que en los del INE o el Ministerio". Y matiza el dato: "Su fuente son los valores escriturados y este resultado constrasta con el que obtiene el Ministerio de Fomento desde los valores tasados por sociedades homologadas, que para el mismo periodo dan un -0,4%. Si acudimos a informes sectoriales, encontraremos que hablan de bajadas del 5%".
Borja Mateo, autor de varios libros sobre el sector (el último, 'Cómo sobrevivir al crack inmobiliario') es mucho más taxativo: "En un proceso de bajadas que tiene lugar desde finales de 2007, los precios no bajan de una forma lineal, sino que hay momentos de estabilización. De hecho, ya experimentamos ligeras subidas de precios de pisos en distintos índices a finales de 2010, 2011 y 2012 así como durante los veranos de 2009 y 2012. Para mí, los datos solo suponen un cambio de tendencia si se confirman en periodos más largos".
Desde el portal idealista.com, su jefe de estudios, Fernando Encinar, cree que "estos datos pueden dar una falsa sensación de que las bajadas generalizadas han terminado, cuando todos los fundamentales del mercado continúan indicando lo contrario. De hecho, un exceso de euforia en este aspecto podría retrasar aún más las necesarias rebajas en el precio, con el consiguiente retraso en la recuperación del sector".
¿Qué veremos en 2014?
Descartada la relevancia de este dato de Estadística, queda la pregunta del millón: ¿qué ocurrirá con los precios en 2014? El consenso apunta a que los precios van a seguir bajando. Campos, que prácticamente clavó en 2012 la bajada de precios que se vería en 2013, apostaría en los precios generales que "yo daría ligeramente negativo aún siendo muy cauto, o una primera parte ligeramente positiva y otra ligeramente negativa". En su opinión, en estos momentos hay una euforia que podría impulsar temporalmente los precios. Borja Mateo apuesta por una bajada de entre un 1 y un 6%.
Los pisos seguirán bajando en términos generales, desde "algo por debajo del 0% hasta el 8% de caída," según los distintos cálculos
En el portal de venta de pisos pisos.com, del grupo Vocento, se apuesta mucho más fuerte: "Para 2014 esperamos un ajuste de entre el -7% y el -8%", afirma el director de su gabinete de estudios, Manuel Gandarias. Este 2013 cerrará, según el portal, con unas caídas interanuales de precios "de entre el 10 y el 11%". En este caso, estaríamos hablando tan sólo de la vivienda de segunda mano, que es la que entra en este portal. Sin embargo, esta es la que más influye en los precios finales, pues hay un stock de 25 millones de viviendas de segunda mano ahora mismo frente a aproximadamente 700.000 inmuebles nuevos sin habitar, al menos si tenemos en cuenta los últimos datos oficiales, que dio el Ministerio de Fomento (entonces era aún Ministerio de la Vivienda) a mediados de 2011.
Mateo tiene claro que para 2014 "veo un mercado inmobiliario en el que la dinámica de bajadas de precios está intacta. Se animarán por un menor número de familias que se forman, envejecimiento de la población y una banca que no presta. Lo que sí que podemos ver es un aumento del número de transacciones que será proporcional al aumento de la velocidad de las bajadas de los precios de la vivienda. La única dinámica que ayuda a que los precios no bajen más rápido, son los bajos tipos de interés: la competencia por la rentabilidad anima muchas de las transacciones aún siendo a costa de la pérdida de patrimonio como consecuencia de la devaluación del piso, pero eso es algo que la gente no entiende". Según sus datos, las transacciones habrán bajado de precio hasta un 55% en términos nominales (teniendo en cuenta la inflación) hasta final de este año desde máximos. Y la bajada llegaría al 56%-61% a finales de 2014. Irisarri, de la Universidad Europea, no quiere dar datos concretos, y tan sólo asegura que los precios seguirán a la baja al menos un par de años más.
Ventas de ciertas promociones
Y pese a todo, con la progresiva recuperación del crédito iremos viendo cómo ciertas promociones de nivel medio alto se venden, colocan con facilidad e incluso suben de precio. Este periodista ha sido testigo de dos ventas en las últimas semanas, una en la zona de Aravaca (Madrid) y otra en una urbanización de alto nivel en Murcia. En ambos casos, profesionales liberales batallaron por las últimas viviendas disponibles y los precios se tensionaban hacia arriba. Borja Mateo opina que ello es perfectamente compatible con un mercado a la baja, porque "la corrección del mercado de pisos no es lineal ni de una tacada. Los precios bajan en muchos sitios, en otros se estabilizan… pasa un tiempo en estos últimos lugares bajan, mientras que en el primero se han estabilizado y así sucesivamente. La gente que compraba en 2007 tambien pensaba que lo hacía a grandes precios". Para Campos, la explicación es más bien financiera: "Algunos españoles han empezado a bajar el atesoramiento, saldos en bonos, cuentas, bolsa y demás y ahora empiezan a comprar".
