El Gobierno ha anunciado estos días su intención de emprender una reforma legal para limitar el precio de los alquileres en los mercados tensionados, avanzando asimismo su intención de que pueda aplicarse con carácter retroactivo a los contratos antiguos, algo que los juristas cuestionan que sea posible porque chocaría con la Constitución y el Código Civil (CC).
La mayoría de los jueces y magistrados consultados opinan que tal modificación no podría imponerse a los contratos de alquiler ya vigentes y se agarran para ello a lo establecido en los artículos 9.3 de la Constitución, que garantiza "la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales", y al 1.255 del CC, conforme al cual los contratantes pueden pactar lo que quieran siempre que no sea contrario "a las leyes, a la moral ni al orden público".
Los defensores de la tesis de la irretroactividad han reivindicado que "en un mercado libre rige el principio de autonomía contractual", por lo que la pretensión de aplicar las nuevas limitaciones a los contratos anteriores a la nueva ley supondría un "fuerte varapalo" a este principio jurídico, que identifican como piedra de toque del sistema de obligaciones y contratos que rige en España, avisando de que provocaría una gran inseguridad jurídica.
La magistrada Natalia Velilla ha explicado que "se permite la retroactividad favorable", pero en este caso "no se puede imponer a la iniciativa privada un tope máximo de alquiler cambiando los contratos" ya celebrados porque "es restringir el derecho a la propiedad". "Eso es una barbaridad", ha aseverado.
Los juristas que abogan por la irretroactividad también observan excepciones
En la misma línea, otros colegas suyos han indicado que la retroactividad se podría justificar para los grandes tenedores de vivienda en alquiler, extrapolando las normas de protección a los consumidores, pero no para particulares porque aquí no estaría claro quién es la parte débil y quién es la parte fuerte del contrato.
La pandemia como excepción
En el extremo contrario, el coordinador de la Comisión de Derecho Civil de Juezas y Jueces para la Democracia (JJpD), Edmundo Rodríguez, cree que sería posible ajustar la renta de los contratos existentes conforme a la nueva ley, si esta así lo recoge, porque sería un "imperativo legal" y "la relación entre los contratantes se tiene que someter a lo que dice la ley".
De hecho, Rodríguez ha esgrimido que "esto pasa continuamente". Como ejemplos, ha mencionado los pactos a los que lleguen propietario e inquilino sobre el pago del IVA o del IBI, que luego pueden verse modificados por vía legal. "Otro caso típico", ha apuntado, son los gastos hipotecarios, que antes cargaban los propietarios y legalmente se ha dispuesto que los soporte el banco.
Han planteado igualmente como posible salvedad las viviendas construidas con alguna ayuda pública o con precio de compra regulado
Los juristas que abogan por la irretroactividad también observan excepciones. Así, se han referido al artículo 1.105 del CC, por virtud del cual "nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables", esto es, los llamados casos fortuitos o de fuerza mayor. Para algunos expertos, la pandemia de coronavirus podría enmarcarse en este precepto y dar pie a la aplicación retroactiva.
Han planteado igualmente como posible salvedad las viviendas construidas con alguna ayuda pública o con precio de compra regulado. "Cuestión diferente sería si se trata de vivienda social", ha coincidido Velilla.
El modelo catalán
La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de Medidas Urgentes en Materia de Contención de Rentas en los Contratos de Arrendamiento de Vivienda que funciona en Cataluña podría servir de "pista" para el modelo nacional.
La normativa catalana establece en su articulado que se aplicará a los nuevos contratos de alquiler y a los antiguos en los que se hagan modificaciones, salvando así la cuestión de la retroactividad. "Probablemente usen la misma técnica normativa", han estimado las fuentes consultadas.
En cualquier caso, han augurado un remezón para el mercado del alquiler. Aunque no sea por mandato legal, los inquilinos podrían forzar a los propietarios a adaptar el contrato a la nueva ley puesto que, en el caso de que se negaran a bajar la renta y el contrato viejo se extinguiera, con el siguiente arrendatario sí tendrían que acatar la norma vigente.
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