Con la aprobación definitiva en el Senado, la Ley de Vivienda es ya una realidad, pero no así los objetivos que persigue. En especial, el más consistente: extender a todas las administraciones el compromiso de incrementar la cuota de la vivienda pública hasta un 20% de los hogares en las "zonas tensionadas" en 2043. Las preguntas del millón son cuánto y cómo se pagará la cifra fijada por la ley que han impulsado el PSOE, Unidas Podemos, EH Bildu y ERC.
La cantidad de nuevos pisos que se precisarían rebasa el umbral de los 600.000 en el Estado incluso en las proyecciones más escuetas en el sector, un mínimo en torno a los 30.000 al año durante dos décadas. Y es que, para alcanzar una cuota del 20% de vivienda pública en toda España como en los líderes europeos, el volumen necesario sería de unas dos millones de viviendas -por las 290.000 actuales que suponen una ínfima cuota del 3%, lejos también del 9% de media europea-.
En la ecuación anterior cabría contemplar una cuota de vivienda protegida de naturaleza privada para compensar la presión al alza en los precios del resto del mercado y atenuar el costo público. Un flamante informe de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) concluye que, en el contexto actual, hacen falta unas 75.000 viviendas asequibles nuevas al año -por las menos de 10.000 actuales-. Se precisan así un millón y medio de unidades residenciales a precios accesibles en 20 años para aplacar la creciente brecha entre los salarios/ahorros y el precio de la vivienda, multiplicada por cinco en lo que va de siglo.
El presidente Pedro Sánchez, tras cinco años de Gobierno, se ha comprometido a poner en el mercado unas 184.000 viviendas a través de suelos públicos, Defensa, Sareb y colaboración público-privada antes de 2027: la gran mayoría son en verdad unidades prometidas para la Legislatura que acaba este año.
Entre 120.000 y 250.000 euros por vivienda
Ejecutivos del sector promotor consultados por Vozpópuli apuntan que el costo de construir las viviendas rondaría los 250.000 euros por cada piso si se suman la edificación en sí con la urbanización. Una estimación que bajo el escenario más conservador antes descrito para el objetivo en 2043 aboca a una inversión superior a los 150.000 millones de euros, esto es, de 7.500 millones anuales. El presupuesto del Gobierno en 2023 para Vivienda con los Fondos Europeos de la Reconstrucción incluidos -promoción, rehabilitación y ayudas- ronda los 3.500 millones.
Según destacan desde Asprima, la iniciativa privada ha construido 32.572 viviendas protegidas entre 2018 y 2022, el 83% del total. En el mismo tiempo, el sector público ha contribuido con apenas 7.060 unidades. En la misma línea, apuntan que los promotores privados han impulsado más del 85% de las 3.272.333 viviendas asequibles construidas entre 1976 y 2022.
"Respecto a la rentabilidad que se pide para una inversión de bajo riesgo hay referencias como lo que pagan hoy en días los bonos soberanos a 10 años de España, Alemania o EEUU, que no tienen riesgo prácticamente"
"Hay que subrayar que estos más de tres millones de viviendas, no es que hayan dejado de ser vivienda pública (a pesar de lo escuchado en distintos foros), sino que realmente, nunca han sido propiedad de la Administración", enuncia un informe presentado este miércoles por la presidenta de Asprima, Carolina Roca. "Contamos con un muy escaso parque de vivienda social pública, pero sin embargo, hay que poner en valor que somos el país europeo que más vivienda a precio asequible ha construido en los últimos 50 años".
Los promotores inciden así en la posible contribución del sector privado a la construcción de vivienda asequible orientada "a los ciudadanos que no pueden acceder a una vivienda libre pero no se encuentran en riesgo de exclusión social para acceder a una vivienda pública-social".
Un mínimo de rentabilidad
"Las compañías promotoras en España no tienen capacidad para asumir la deuda de 100.000 viviendas cada cinco años aunque las condiciones de financiación fuesen muy buenas. Por tanto hace falta o bien tener a los inversores para que aporten el capital, o si el Estado va a ser el titular de esas viviendas, que se dote de los fondos necesarios para su construcción", señala igualmente uno de los principales ejecutivos del inmobiliario patrio.
"Respecto a la rentabilidad que se pide para una inversión de bajo riesgo -en vivienda asequible- hay referencias como lo que pagan hoy en días los bonos soberanos a 10 años de España, Alemania o EEUU, que no tienen riesgo prácticamente", añade. La renta del bono español se sitúa hoy en el 3,4%, ya a la par de la descendente rentabilidad de un alquiler de vivienda promedio al cierre del primer trimestre, según datos del Banco de España. Por lo pronto, el PSOE ha abierto la puerta a recuperar la referencia de la inflación para las actualizaciones de los contratos de arrendamiento si bien permanecerán topadas, al menos, hasta 2025.
Otras peticiones de los promotores
Entre promotores, constructores e inversores ven con buenos ojos medidas como los avales públicos anunciados por Sánchez de hasta el 25% para la adquisición de nuevas viviendas o algunos de los incentivos fiscales para la reducción del precio de alquileres pero inciden, por ejemplo, en que "más de un 25% del precio de venta son impuestos, tasas...", según datos de Asprima. Así, reclaman ampliar el programa de bonificaciones y deducciones de la nueva ley de vivienda a los grandes inversores que apuesten por vivienda nueva de alquiler, entre otras reducciones fiscales para los posibles compradores (AJD, IBI, ICIO, etc.).
"No se puede tardar los mismos meses en tramitar las licencias que en construir una promoción de 100 viviendas", añaden desde Asprima. Reclaman así otras medidas, como la generalización de la declaración responsable para la calificación definitiva de las obras, la puesta en carga de todo el suelo vacante posible para la promoción de vivienda protegida aunque conlleve cambios de uso y no solo para vivienda pública, el fomento a programas de colaboración público privada bajo fórmulas de concesiones y derechos de superficie como ha empezado a instrumentar la Comunidad de Madrid o el Ayuntamiento de Barcelona, entre otras líneas de actuación.
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