La promotora residencial de España con mayor volumen de suelo a disposición, Metrovacesa, definirá su plan anual para 2020 en plena crisis por el coronavirus durante los próximos 30 días.
Al cabo de ellos celebrará su junta anual de accionistas cuyo orden del día estará sujeto a las propuestas del 'Big Five' que ahora controla, directa o indirectamente, más de un 3% de la compañía: los dos mayores bancos de España, Santander (49,3%) y BBVA (20,8%), el tercer banco suizo Julius Baer (7,7%), el decimosegundo hombre más rico del mundo, Carlos Slim (5,4%), y el mayor fondo de riesgo inmobiliario del planeta, Blackstone (3,9%, que comparte con Santander vía Quasar).
Ellos y solo ellos terminarán de dar forma a la estrategia de Metrovacesa, que por lo pronto ha pospuesto su decisión sobre el pago de los 70 millones en dividendos previstos para este año al segundo semestre.
Nuestro modelo de negocio es más difícil de entender para los inversores"
Frente a los 2.500 millones de capitalización con los que salió a bolsa en 2018, Metrovacesa hoy vale 750 millones. Y eso pese a que el valor de mercado de sus activos ronda los 2.700 millones. En una entrevista a Vozpópuli, su consejero delegado, Jorge Pérez de Leza, afirmaba en 2018 que avistaba las salidas de Santander y BBVA en cuanto las acciones de la compañía despegaran.
"Nuestro modelo de negocio es más difícil de entender para los inversores", avisaba igualmente Pérez de Leza entonces, que apuntaba a una velocidad de crucero, con ingresos anuales de 1.200 millones en 2021, pero matizando que se trataba de un negocio muy expuesto a variables.
Hoy, los bancos continúan siendo los principales accionistas de la compañía, que cerró 2019 con 170 millones en ingresos y 4,5 millones de pérdidas. Sigue siendo en cualquier caso la promotora residencial cotizada con mayor bolsa de suelo de España, con unos seis millones de metros cuadrados edificables en España, el 75% para uso residencial y 25% comercial (potencial para 36.500 viviendas, 80% del suelo ya finalista).
"Se estima que entre el tiempo necesario para la redacción del proyecto y consecución de la licencia de obra construcción y entrega del proyecto, como la finalización de la comercialización y venta de las unidades pueden transcurrir entre 30 y 36 meses", concluye Metrovacesa en su último informe anual. Su negocio de vivienda actualmente se reparte en un 69% entre las provincias de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Sevilla.
El filón de Metrovacesa
Dentro del ladrillo, Santander sigue teniendo peso en la socimi del Ibex, Merlin Properties, embarcada en la Operación Chamartín junto al BBVA; Julius Baer afloró recientemente un 2,9% en otra de las principales residenciales cotizadas, Neinor Homes; Slim controla la promotora residencial Realia y afloró recientemente más de un 3% en otra residencial, Quabit, y Blackstone es el mayor casero de viviendas de España con unos 35.000 pisos.
Durante 2019 se produjo la entrada en el capital de Metrovacesa de Julius Baer. Al cierre del ejercicio, la promotora terminó de asumir como prioridad la venta de suelo frente a la promoción de obra nueva tras detectar una "desaceleración" en la demanda de vivienda nueva (vendió suelos para uso residencial y terciario en Barcelona, Pamplona, Málaga, Madrid, Cadiz, entre otros sitios).
La empresa cerró el 2019 ingresando 80 millones por la venta de suelo para uso comercial, 63 millones por promoción residencial y 17 millones por suelo para residencial. Añadió a lo largo del año 1.511 nuevas viviendas en preventa para un total de 8.000 en comercialización y/o construcción.
Prevé que entre el 40 y el 55% de su facturación en 2020-2023 venga de la venta de suelo
Su deuda neta en 2019 era de 70 millones. Preveía al cierre del ejercicio una generación de flujos de caja de entre 1.100 y 1.400 millones de euros para el periodo 2020-2023, y repartir al menos el 80% a los accionistas. De esa caja, 600 millones corresponderían a venta de suelo por todo el territorio español.
A principios de 2020 se produjo la entrada en el capital de Slim, que alimenta sospechas en el mercado de sinergias con su constructora FCC y otras promotoras en su esfera, Realia y Quabit.
Venta de suelo...y para alquiler
La empresa que dirige Peréz de Leza tiene ahora 300 millones de euros en caja. Ha reconocido dificultades para continuar con algunas de sus obras previstas para este año, recurriendo a préstamos para financiar algunos proyectos -ha permitido a sus clientes suspender sus pagos a cuenta de dos mensualidades-. Tiene en estos momentos 44 obras en curso (3.409 viviendas). Ha adoptado una posición de suma cautela respecto a las nuevas inversiones a adoptar.
"No hay cambios respecto a nuestro interés por el alquiler", aseguran igualmente desde la promotora, que en 2019 se estrenó en la promoción de suelo para vivienda en alquiler o build to rent de la mano de fondos institucionales como una de sus principales líneas de negocio en los tiempos venideros.
El build to rent es una de las grandes esperanzas a las que se aferra el ladrillo español ante el posible colapso en operaciones y, eventualmente en los precios, de la vivienda para la compra.
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