El Congreso ha dado 'luz verde' este jueves a la nueva ley hipotecaria tras meses de negociaciones y años de retraso. La normativa la elaboró el Gobierno de Mariano Rajoy ante las exigencias europeas, introduciendo medidas para reforzar la protección de los consumidores hipotecarios y mejorar la comercialización de los préstamos.
El primer documento llegó al Congreso el 6 de noviembre de 2017, pero la división entre los grupos parlamentarios conllevó ampliaciones sucesivas de los plazos para presentar enmiendas. Ahora el Ejecutivo de Pedro Sánchez, con Nadia Calviño al frente de Economía, aceleró los trámites para rebajar el daño de la sanción de Bruselas, que amenazaba con una multa de 105.991,6 euros diarios desde el 21 de marzo de 2016, cuando expiró el plazo.
Sólo quedaba que la Cámara Baja votara las enmiendas introducidas en el Senado, referentes al plazo que se da a las entidades financieras para adaptarse a su aplicación. El Congreso fijó un plazo de 30 días, y pese a la petición de la Cámara Alta de elevarlo a tres meses; han decidido que quede en un mes hora se ha decidido que quede en en un mes a partir de su publicación en el BOE entre marzo y abril. Algunos de los cambios más destacados son los siguientes:
Más protección al cliente
La ley concede especial importancia a la protección del ciudadano y la transparencia en la comercialización de las hipotecas, que sepa realmente lo que contrata. Busca así acabar con la alta litigiosidad de aspectos como las cláusulas suelo, los gastos de constitución, el IRPH o las cláusulas de vencimiento anticipado.
El banco deberá informar al cliente de las cláusulas potencialmente peligrosas y sobre cómo pueden los afectar distintos escenarios. Además, antes de firmar el contrato, el ciudadano debe realizar una consulta -gratuita- al notario para comprobar que se han disuelto todas las dudas.
Cláusulas suelo
En las hipotecas con tipo de interés variable se prohíbe fijar un interés mínimo, algo que se conoce como cláusula suelo. Asimismo, el tipo de interés nunca podrá ser negativo por mucho que baje.
Gastos hipotecarios
Se elimina el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) para los clientes que soliciten el préstamo para la compra de una primera vivienda o para las hipotecas verdes -préstamos dirigidos a comprar o reformar una casa a la que se van a hacer mejoras respecto a su eficiencia energética, como el ahorro de agua o el fomento de energías renovables-.
La decisión llega tras la polémica judicial y los cambios de parecer del Tribunal Supremo sobre a quién corresponde pagar los gastos de constitución de una hipoteca. Primero consideró que a la banca y poco después, cambió su dictamen y atribuyó esta obligación al cliente.
De nada sirvió, pues el Gobierno comunicó que modificaría el artículo 29 de la ley hipotecaria para que fueran los bancos los que hicieran frente al tributo, que oscila de media entre los 2.000 y 3.000 euros por hipoteca. Sin embargo, los clientes sí deben pagar el impuesto de tasación.
Comisiones por amortizar la hipoteca
Las comisiones por reembolso anticipado se fijan en un máximo del 2% en los diez primeros años de vigencia y de un 1,5% a partir de entonces para las hipotecas a tipo fijo.
Vencimiento anticipado
Hasta el momento, el banco podría declarar el vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario -proceso que suele acabar en un desahucio- cuando el cliente dejase de abonar tres mensualidades, pero con la nueva regulación las exigencias del banco varían en función de la vida del préstamo.
En la primera mitad de la duración del préstamo, no podrá exigir la totalidad del crédito hasta que se dejen de abonar 12 mensualidades o un 3% del préstamo. En la segunda etapa, asciende a 15 cuotas y el 7% del principal. Además, el texto fija un máximo a los intereses de demora del tipo de interés de referencia más tres puntos porcentuales para evitar abusos.
Comisión de apertura
Las entidades financieras podrán cobrar comisiones de apertura, es decir, un dinero que la entidad financiera cobra al formalizar el préstamo, pero sólo se hará una vez e incluirá todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Subrogación
El texto quiere potenciar las hipotecas a tipo fijo y que el cliente pueda cambiar de entidad y así favorecer a la competencia del mercado. Esto se podrá hacer sin costes a partir del tercer año de la firma del contrato. La ley establece un sistema basado en los intereses cobrados para que el banco que 'robe' una hipoteca a otro le compense por los gastos de constitución.
Multidivisa
Los clientes podrán cambiar a euros (o la divisa del país en el que resida el cliente) aquellas hipotecas referenciadas a una moneda distinta y se fija un máximo a los intereses de demora que será del interés al que se ha acordado la hipoteca más tres puntos.
