Bancos y fondos extranjeros propietarios de cientos de miles de viviendas en España preparan una tromba de demandas para ejecutar hipotecas gracias a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como la nueva ley hipotecaria, que entra en vigor el próximo 16 de junio.
La nueva norma fortalece los derechos de los consumidores a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, y también permitirá que las entidades financieras y los fondos puedan reclamar en los juzgados ejecución de hipotecas con la ley en la mano.
Tras la entrada en vigor de la norma, comentan fuentes financieras a la hora de explicar el procedimiento empleado para reclamar la ejecución de hipoteca, se comunicará por vía oficial a los deudores su situación de impago y la reclamación. Una vez enviada la reclamación, los deudores dispondrán de 30 días para pagar las cantidades debidas; si se incumple el plazo, se acudirá a los juzgados, añaden.
Para los contratos anteriores a la entrada de la nueva Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, no habrá retroactividad
Los bancos españoles y los fondos tienen en propiedad miles de viviendas cuyos inquilinos llevan años sin pagar la hipoteca en base a cláusulas abusivas que contenían los contratos de préstamo firmados con sus respectivas entidades financiadoras.
Las fuentes consultadas explican que cuando las entidades de crédito o los fondos acudían los juzgados para ejecutar la vivienda, el juez anulaba el proceso porque sus contratos contenían cláusulas abusivas como que al mes, o algunos meses más de impago, se activaba el vencimiento anticipado del contrato.
Las mismas fuentes admiten que, efectivamente, se trataba de cláusulas abusivas, pero que en base a ello hay miles de inquilinos que llevan años sin pagar la hipoteca, porque los jueces daban por nulo el proceso.
La nueva Ley contiene una regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora
La nueva Ley contiene una regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora. Como explica el texto normativo, en el régimen vigente existe "cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes", lo que ahora se cambia "por normas de carácter estrictamente imperativo".
Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza "que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado".
El artículo 24 establece que el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren determinados requisitos (por ejemplo, al 3% de la cuantía del capital concedido, cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales).
"A partir de ahora, a los inquilinos que llevan más de un año sin pagar podremos reclamar la ejecución en el juzgado con la ley en la mano", comentan las fuentes consultadas.
Carácter retroactivo
Aunque la mayoría de los artículos de la Ley de crédito inmobiliario no tiene carácter retroactivo, en el caso de impagos de hipotecas, en determinadas situaciones, sí que lo contempla.
La disposición transitoria primera establece que, sobre los contratos preexistentes, "esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor".
Sin embargo, la misma disposición, incluye en su punto 4 que para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, "será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley".
En ese mismo punto 4 de la disposición se indica que será de aplicación el artículo 24 "salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él". Una posibilidad, prácticamente inexistente en los contratos de préstamos firmados por la banca en los últimos 10 años.
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