Las últimas salidas a Bolsa dentro de la renta variable española han estado protagonizada por el sector inmobiliario. Los grandes inversores internacionales comenzaron a aumentar su posición en el sector, ante un posible calentón, pero lo hicieron principalmente en socimis como Merlin o Lar España. Como contraposición, las promotoras siguen dando miedo al pequeño inversor, que desconfía de su rentabilidad, según ha explicado a Vozpópuli, Alejandro Inurrieta, profesor del IEB y experto inmobiliario.
Las promotoras, que acumulan pérdidas en lo que va de año, han llegado a cotizar en algunos casos por debajo de su precio de salida a Bolsa y han dejado de cotizar con primas para ofrecer un descuento a precios de mercado respecto a su NAV (valor neto de los activos) con las últimas actualizaciones de este dato en sus resultado a cierre de 2017. Este recorte se debe en gran parte a la la caíida de su cotización, aseguro Roberto Berzal, trader de Orey iTrade.
La gran masa de inversores siguen teniendo miedo porque se está intentando vender que el sector ya esta de nuevo en marcha y no es cierto, explica Inurrieta.
"Hay que ser muy cuidadoso porque lo que se está moviendo son operaciones muy puntuales y concretas, en ciudades muy concretas y con dinero que viene de fondos e inversores que buscan ganas en un sector prácticamente desmantelado. Las comparaciones con el año pasado son buenas pero partimos de una situación negativa", agrega el experto.
Por ese motivo no se han lanzado de forma masiva los inversores. El sector esta muy concentrado y se nutre de dinero al contado, que viene de fondo o patrimonio muy elevados. Los agentes de los sectores están intentado trasmitir una euforia al inversor normal para que vuelva a comprar y están provocando un calentón mas allá de las necesidades reales.
JP Morgan ha puesto en duda la capacidad de las promotoras españolas
Tanto Aedas como Neinor -que se colocaron en el mercado con una prima media del 7% respecto a su valor en libros- pierden en el año un 3,25% y un 15%, respectivamente. Metrovacesa aún no ha actualizado su NAV, por lo que no se puede valorar este factor, asegura el experto de Orey.
Firmas importantes de análisis, como JP Morgan, han puesto en duda la capacidad de las promotoras españolas para cumplir con sus objetivos los próximos años respecto a la entrega de viviendas. No obstante, cabe destacar que la firma tiene una posición corta en Neinor de un 0,7%. A pesar de las caídas, el consenso de mercado mantiene su consejo de "compra", mientras que en Metrovacesa se recomienda "prudencia".
Metrovacesa
En el caso concreto de la promotora del Santander y BBVA, desde que salió a bolsa el pasado mes febrero el título acumula pérdidas cercanas al 15% y los volúmenes de negociación están muy por debajo de la media.
Los colocadores tuvieron que realizar una rebaja de un 8% sobre el precio de salida inicialmente fijado debido a la baja demanda de sus títulos y la presión de los fondos. Firmas como Morgan Stanley y Goldman Sachs han mejorado su recomendación, pero hay que tener en cuenta que ambas entidades formaron parte del proceso de salida a Bolsa.
El problema que generó dudas en su vuelta al mercado sigue muy presente, pues los ambiciosos objetivos que se han marcado para los siguientes ejercicios son algo que el mercado considera complicado. Cabe recordar que con un 13% de sus activos ubicados fuera de grandes ciudades o polos turísticos y un 26% de suelo no finalista, la incertidumbre a corto plazo se multiplica en el título.
Por otro lado, Salvador Pastor, director de fusiones y adquisiciones de JLL, considera que existe suficiente capital para acoger toda la oferta de compañías inmobiliarias en Bolsa, e incluso considera que existe un exceso de liquidez.
No obstante, explica que la clave de las salidas inmobiliarias está más en la parte de la oferta, es decir, que la OPV ofrezca al inversor una oportunidad diferencial a un precio razonable. Aedas y Neinor han tenido muy buena acogida porque existía una demanda muy intensa de exposición al negocio de promoción inmobiliaria. Sin embargo, una vez cubierta en parte esta demanda, los inversores se han mostrado más exigentes con la tercera, Metrovacesa, obligando a sus accionistas a replantearse y ajustar los precios de salida para hacerla más interesante, asegura el experto.
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