"Nos ha pillado por sorpresa", aseguran fuentes cercanas a la gestión de Metrovacesa. La oferta pública de Carlos Slim para escalar hasta el 29,4% de la promotora ha sorprendido más por el momento que por el personaje. Desde hacía tiempo se descontaba que su entrada en la inmobiliaria respondía a una estrategia corporativa de largo alcance, algo que parece ahora haberse confirmado.
Eso no quita que, según las fuentes consultadas, la oferta tiene sus puntos frágiles. Los analistas consultados hacen hincapié en el valor ofrecido, de 284 millones por el 24% de la compañía. En la superficie, los accionistas que acepten obtendrían una prima del 20% sobre el valor inmediatamente previo a la OPA. Pero a la vez, supondría que renuncien al valor precovid de la promotora.
La propuesta sobre la mesa está un 20% por debajo de lo que las mismas acciones valían cuando Slim se hizo con su primer 3% en Metrovacesa, allá por febrero de 2020. La oferta del mexicano valora a la compañía -incluido su 5,4%- en 283 millones menos que los que la promotora cotizaba antes de la pandemia y, por tanto, en menos del 50% del valor de sus activos.
El anuncio de OPA de Slim ha conseguido ya que las golpeadas acciones de Metrovacesa se recuperen un 16,5% en una jornada pero siguen lejos de sus niveles precovid
En cualquier caso, es pronto aún para dimensionar el recorrido de la OPA, según trasladan fuentes próximas. El papel del banco Santander, con quien Slim ya comparte accionariado en Prisa, será directa o indirectamente relevante a largo plazo ya que posee el 49% del capital y, además, participa también de él a través del 3,9% de Quasar (51% de Blackstone, 49% del banco).
Los otros accionistas conocidos por superar el 3% son BBVA (de los originarios de la cotizada desde 2018 junto a Santander y con un 21%), y el 'hedge fund' irlandés Helikon. Este último tendría más razones para aceptar, ya que obtendría una rentabilidad superior al 50% a su inversión en Metrovacesa, de 24 millones por el 3,24% en noviembre de 2020.
Cuando saltó al parqué, la promotora cotizaba más del doble, lo que parece impactar sobre todo en el valor que el accionista mayoritario, el Santander, sigue dando a su participación en Metrovacesa. Empero, el BBVA ha cifrado el valor en libros de su posición en la promotora al cabo del ejercicio 2021 en 259 millones de euros, equivalentes a un valor por acción solo un 5% por encima de lo que ofrece ahora FCC.
Las sinergias de Slim-Metrovacesa a futuro
De todas formas, el precio no es el único condicionante sino que también podrían serlo las posibles sinergias y/o potencia para Metrovacesa que podría suponer un mayor apoyo de Slim. Y es que el mexicano tiene ya presencia en varias de las 'patas' del negocio inmobiliario en nuestro país.
El magnate cuenta con una de las principales constructoras, FCC, y con una patrimonialista/promotora de oficinas y viviendas, Realia, con incipiente presencia en la promoción de obra nueva residencial para el alquiler (BTR y pisos protegidos para la administración pública). A través de Realia, Slim ya dispone de una bolsa de suelo de 1.900 millones, con epicentro en Madrid, de los que 382 millones corresponden a residencial, el segmento donde más puede crecer.
En 2020 también entró en otra promotora residencial, Quabit. La absorción de esta por parte de otra gran promotora, la vasca Neinor Homes, alejó al mexicano de la compañía, según pudo saber entonces este diario. Lo que deja entrever que el grupo de Slim entró en Quabit aprovechando su fragilidad financiera y potencial al alza pero no para ser un mero actor testimonial.
Metrovacesa destaca por su bolsa de suelo, la mayor del residencial español -para unas 32.000 viviendas-, aunque su negocio corriente está por debajo de los niveles de otras promotoras del mercado, como la propia Neinor, Aedas o Vía Célere
Fuentes del mercado han dado cuenta de potenciales sinergias entre las líneas de construcción de vivienda de Realia y FCC con una promotora con buenos suelos. Metrovacesa destaca por el tamaño y la diversidad de su bolsa: 2.600 millones en activos, de los que 1.989 millones corresponden a residencial -para unas 32.000 viviendas, la mayor bolsa de España, con Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia como principales ubicaciones- y otros 610 millones a terciario -el 50%, en Madrid-. Tiene en caja además unos 300 millones de euros.
Su negocio corriente está por debajo de los niveles de otras promotoras del mercado residencial, como la propia Neinor, Aedas o Vía Célere. Todas ellas facturaron el último año más que Metrovacesa, que se quedó en ingresos de 510,7 millones de euros, aún así un 250% más que en 2020, con 1.627 entregas. La compañía proyecta entregar entre 1.600 y 2.000 nuevas unidades residenciales en 2022 y 2023 al calor de los elevados niveles de ahorro todavía disponibles, la recuperación de la demanda extranjera y la evolución de la vivienda como valor refugio frente a la inflación.
Fuentes consultadas por este diario dieron cuenta de conversaciones entre la propia Metrovacesa y la promotora Vía Célere -la 'joya' del mercado en venta- para una operación de fusión que se habría visto frenada por las pretensiones del accionista mayoritario de la segunda, el americano Värde Partners, como sucedió con Neinor. Unos 1.000 millones de partida en equity más financiación dentro de una operación que hubiera valorado a Vía Célere entre el 60% y el 100% del valor de sus activos.
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