La inversión privada habrá puesto en el mercado de España en 2026 las viviendas en alquiler necesarias para atender la nueva demanda surgida en 2021, según se desprende de las últimas proyecciones de una de las principales consultoras de inversión inmobiliaria en el mundo, la británica Jones Lang LaSalle (JLL).
Las proyecciones de JLL se apoyan en las del Instituto Nacional de Estadística y parten de la premisa de que al mercado residencial español entrarán unas 65.000 personas cada año a lo largo de la próxima década. De los cálculos de la consultora internacional se desprende que la inversión privada alistaría las primeras 65.000 unidades de vivienda nueva para alquiler en España, dirigidas a un mercado más asequible que el tradicional, en torno a 2025 y 2026.
"La emancipación de los jóvenes se ha convertido en un problema social en España, dado que más de la
mitad de las personas entre los 25 y 29 años siguen viviendo en casa de sus padres", destacan desde JLL. "Estos datos pueden incrementarse aún más por los efectos derivados de la pandemia de covid-19, en tanto que esta parte de la población es de las más vulnerables a la crisis económica".
"En Europa, hay siete millones de puestos de trabajo en riesgo para las personas de entre 15 y 24 años, lo que supone el 41% de todo el empleo para este grupo de edad", añaden desde la consultora. "Las iniciativas público-privadas que se están llevando a cabo para la vivienda en alquiler en Madrid, Barcelona y otros municipios serán de gran ayuda, fundamentalmente, a la hora de poner suelo en el mercado, pero es importante una mayor agilidad en su desarrollo".
Como informó ya este medio, España ha captado hasta el momento solo el 10% de la inversión necesaria para igualar su oferta de alquileres residenciales y, por tanto, sus precios relativos a largo plazo, con la media europea. La inversión público-privada comprometida hasta el momento equivale a unas 90.000 viviendas, frente a las más de un millón de unidades residenciales que se prevén necesarias antes de 2030.
Para alcanzar los niveles de los principales países de Europa, como Alemania o Francia, la cifra se eleva hasta los 1,8 millones de pisos, por lo que, respecto a ellos, solo se ha alcanzado el 5% de la financiación necesaria, según una estimación de la consultora Atlas Real Estate Analytics.
Nicho de mercado
Las cifras anteriores no ocultan el crecimiento del segmento de la vivienda nueva para alquiler, inexistente hasta 2018/2019 en España.
Las derivadas de la pasada crisis inmobiliaria han terminado creando una necesidad de vivienda en alquiler que no se ha visto acompañada de una evolución similar de la oferta, incrementando el desfase hasta un nivel suficiente para empezar a atraer el interés de fondos internacionales, aun tratándose de un tipo de activo con baja rentabilidad per se.
Durante la pandemia, el volumen de pisos sin inquilino ha subido entre un 100% y un 200%; paralelamente, los precios han bajado un 10% anual en Barcelona y Madrid
Los precios de los alquileres llegaron a subir un 50-60% en los principales núcleos urbanos del país en paralelo a un estancamiento de los salarios. El principal operador privado, Blackstone, detectó que los precios tocaban ya el techo de la capacidad adquisitiva de la demanda justo antes de la pandemia, a principios de 2020.
El impacto de la covid en las viviendas para alquiler
La covid ha provocado que la oferta de alquileres se duplique en los principales núcleos urbanos del país. Se trata de viviendas por lo general anticuadas que acarrean costes mayores para sus caseros -el 85% de ellos, al menos, particulares- que los nuevos pisos 'build to rent'.
A tenor de la evolución económica prevista para la población española -con un previsible aumento del paro postpandemia-, se estima que la demanda de vivienda asequible seguirá creciendo, como hasta ahora, más rápido que la inversión privada.
Lo cierto es que la vivienda para alquiler y, en especial, asequible, inexistente en los planes de negocio de las promotoras nacionales, tiende a colarse con fuerza en sus nuevos planes de negocio
No obstante, lo cierto es que la vivienda para alquiler y, en especial, asequible, inexistente en los planes de negocio de las promotoras nacionales, tiende a colarse en sus nuevos planes de negocio, como ha sucedido con Aedas, Neinor, Metrovacesa, Lar o Pryconsa, entre otras.
La última de las promotoras en hacer público su interés por el segmento ha sido Culmia, la promotora que el estadounidense Oaktree compró al Banco Sabadell en 2019 por 882 millones.
Culmia ha proyectado que la vivienda para alquiler (build to rent y vivienda protegida) acapare hasta un 60% de sus nuevos proyectos con Madrid, Barcelona y Málaga como grandes epicentros.
