El precio de la vivienda tiene recorrido al alza en un marco de menor riesgo de burbuja por las rebajas hipotecarias, según se desprende de la última revisión de indicadores fundamentales del real estate del Banco de España. En especial, la que el supervisor de las entidades financieras está realizando sobre la tasa de esfuerzo, que en el sector inmobiliario se asocia a uno de los indicadores sino el más relevante a la hora de medir la salud del mercado residencial.
A la luz de la evolución del mercado, el supervisor acaba de reducir la tasa de esfuerzo teórico anual de la demanda nacional, que equivale al peso de la hipoteca promedio en el salario medio. El BdE ha rebajado la ratio al 36,1% al cabo del primer trimestre de este año, la cifra más baja desde el año 2022, cuando el Banco Central Europeo comenzó el ciclo al alza en los tipos de interés. Aquel año se saldó con una tasa del 35,5% que en el primer trimestre de 2023 ascendió al 37,5%.
Durante el curso pasado, la tasa de esfuerzo se acercó al umbral del 40%, un extremo que en el sector promotor se identifica como la señal de un mercado en riesgo de 'sobrevaloración'. Sin embargo, las últimas cifras del BdE actualizan el indicador a la baja y alejan los fantasmas de la pasada burbuja inmobiliaria, cuando la tasa de esfuerzo llegó a oscilar entre el 40% y el 50% entre 2005 y 2006 hasta acabar sobrepasando el 50% en 2007.
Actualmente, desde la óptica de este indicador, el mercado español se encuentra en una situación similar a la del año 2004, cuando la tasa de esfuerzo rondaba el 35% considerado saludable
Actualmente, desde la óptica de este indicador, el mercado español se encuentra en una situación similar a la del año 2004, cuando la tasa de esfuerzo rondaba el 35% considerado saludable. A lo cual, cabe añadir que las hipotecas tienen actualmente un menor peso sobre el mercado, con alrededor de la mitad de las compras efectuadas al contado.
Paralelamente, el Banco de España también acaba de reducir la tasa que relaciona el precio de la vivienda con la renta bruta disponible. Esta ratio ha caído ligeramente a los 7,1 años para el acceso a una vivienda promedio, una cifra elevada pero la más baja desde el año 2021 y equivalente a la situación del año 2004.
Nuevo ciclo al alza para las compras de vivienda
Representantes tanto del Banco de España como de otras entidades transversales como el Instituto Nacional de Estadística suscriben así la proyección de que el precio de la vivienda seguirá subiendo en España como estima la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) que aúna al 86% de las compañías tasadoras del país.
La 'guerra' hipotecaria entre los bancos ante el nuevo ciclo de tipos ha empezado a avivar el precio de la vivienda a la venta a nivel general, tanto de la escasa obra nueva como de la segunda mano.
El escenario más probable dentro de las previsiones de la AEV apunta a un ritmo de crecimiento de los precios que podría escalar hasta una media nacional cercana al 5% interanual hacia finales de año
Así las cosas, el escenario más probable dentro de las previsiones de la AEV apunta a un ritmo de crecimiento de los precios que podría escalar hasta una media nacional cercana al 5% interanual hacia finales de año tanto para la segunda mano como para la obra nueva.
Un aumento de precios que estaría supeditado "a que se consolide el descenso de tipos de interés, facilitando el acceso al crédito a las franjas de población con menor nivel de renta, y a que los niveles de empleo se mantengan o mejoren", según han señalado desde la AEV. En la horquilla baja de proyecciones se apunta igualmente a incrementos, de entre un 3% y un 4% en la segunda mano y de forma similar en la obra nueva.