Madrid culminará el verano rondando por primera vez los 20 euros por metro cuadrado, según se traslada desde los principales portales inmobiliarios. La espiral de los alquileres en la capital de España delinea un escenario para el presente curso en el que alrededor del 90% de los caseros se verá en condiciones de pedir más de 1.000 euros al mes por firmar un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda.
Semejante coyuntura pone a la ciudad a la altura de las capitales más caras del continente en términos absolutos y más aún, en relación al salario promedio local. Mientras tanto, la cuota de los alquileres por debajo de los 900 euros sigue cayendo: la reducción es de más de un 10% en lo que va de año, hasta representar apenas un 5% del mercado.
La incertidumbre en torno al nuevo índice para la actualización de los contratos que prevé fijar el Gobierno de Pedro Sánchez tensará la posición de los propietarios hasta fin de año, cuando está prevista la publicación de la nueva referencia -con una metodología que limitaría las eventuales subidas por debajo de la inflación-. Pero más incierta es la situación una vez entrado el 2025: entonces, empezarán a vencer en masa los contratos firmados durante la pandemia, sellados con precios hasta un 40% inferiores a los actuales.
Punto de inflexión en la vivienda
La negociación que se produzca entonces marcará un punto de inflexión en la brecha entre quienes pueden afrontar las subas -para las que parece más preparada la boyante demanda extranjera, en especial del resto de Europa y América- y quienes queden por el camino ante la dispar evolución de sus ingresos y la de los costes de las rentas.
Por lo pronto, los alquileres en oferta acumulan un encarecimiento interanual superior al 14% solo en lo que va de 2024 de acuerdo a Idealista: la tasa podría acabar incluso por encima del 15% al cabo del año, según las proyecciones de una de las empresas de referencia en el análisis predictivo del mercado. Ya en marzo, desde Atlas Real Estate Analytics perfilaban que Madrid sería la capital de España con mayor crecimiento de los precios durante este año, hasta un 16,4%, frente a una subida general del 3,7% en el país.
El INE proyecta que en Madrid se generará demanda para unos 100.000 pisos entre este año y el que viene, por los 50.000 que entrarían al mercado en fórmulas públicas y privadas
"Madrid tiene una presión de demanda muy elevada y la oferta es claramente insuficiente. Hay mucho público que puede absorber tasas de esfuerzo más elevadas y por tanto eso subirá los precios de media", anticipaba el consejero delegado y cofundador de Atlas Real Estate Analytics Alejandro Bermúdez a este diario sobre la singular espiral al alza de la capital. Sus proyecciones se han cumplido, con la Comunidad de Madrid ocupando el lugar de la región donde más han subido los precios del alquiler en el país este 2024.
El desafío de la falta de oferta
Desde una empresa tasadora puntualizan que la situación seguirá una senda similar en tanto el mercado no se acerque a su punto de equilibrio histórico, que se estima en un parque latente de unos 12.000/14.000 pisos disponibles en la capital. La oferta viva en la ciudad de Madrid ronda en estos momentos los 8.000 pisos.
De acuerdo a fuentes del sector, entre este año y el que viene entrarían al mercado de la región de Madrid unas 50.000 viviendas. En su mayoría, en zonas de la periferia de la capital, al hilo de los múltiples proyectos público-privados de vivienda para el alquiler en marcha tanto en la Comunidad como en el ayuntamiento de Madrid.
La suma de los macroproyectos anunciados por las Administraciones Públicas y las entidades privadas augura la incorporación de unos 200.000 pisos a lo largo de la década. Se trata de los desarrollos de Vicálvaro, Valdecarros, la Operación Campamento o Madrid Nuevo Norte, entre otros.
Unas cifras importantes pero que parecen ir a un ritmo todavía inferior al de las corrientes migratorias: las últimas proyecciones del Instituto Nacional de Estadística apuntan a que la población residente en la Comunidad de Madrid crezca de forma tal que se genere demanda para más de 50.000 nuevos hogares tanto en 2024 como el próximo año. Entre 2025 y 2030, la proyección es que se originen necesidades para unos 300.000 nuevos hogares en Madrid.
