Deloitte ha convalidado un valor para los activos que integran el complejo Canalejas de 539 millones de euros, según se desprende de la última auditoría de la big four sobre las cuentas en torno al emblemático proyecto en la 'Manzana de Oro' de Madrid, con partes todavía sin comercializar. El documento, firmado el 27 de junio de 2024, pivota en torno a la información financiera del ejercicio 2023.
A finales del mismo curso trascendió el interés de uno de los accionistas de la sociedad que canaliza el inmueble, la constructora OHLA, de vender su 50% por un valor muy superior, de hasta 500 millones equivalentes a unos 1.000 millones de euros de valoración global. Una operación que tendría el foco puesto en cautivar a fortunas internacionales -en especial, de Oriente Medio- capaces de afrontar una compra "emocional" de un inmueble emblemático, informó Cinco Días.
"La estimación del valor recuperable, apoyado en el ejercicio realizado por un experto independiente, se determina a partir de su valor razonable, calculado en base al valor actual de los flujos de efectivo futuros estimados del establecimiento hotelero y de los locales comerciales", explica la auditoría de Deloitte sellada por Alberto Patón Iglesias, que respalda una valoración de los inmuebles inferior en unos cuatro millones a la de 2022, cuando el valor neto contable de los activos que convalidó la misma auditora fue de 543 millones.
"Para la determinación del valor recuperable, hemos revisado, con la asistencia de expertos internos especializados en el sector inmobiliario, la razonabilidad de los niveles de ocupación y tarifa del hotel, las rentas por metro cuadrado consideradas de los locales comerciales, así como las tasas de descuento financiero y de capitalización de rentas netas aplicadas en la estimación del valor actual de los flujos de caja futuros", explican desde Deloitte.
En paralelo, a 31 de diciembre de 2023, OHLA incluyó en sus cuentas activos en torno a Canalejas por 185 millones de euros. Una cifra que comprende derechos de cobro y un valor asignado a su 50% bajo la hipótesis más conservadora, de estabilización de negocio en 2026 y tasa de descuento del 7% en línea con las exigencias de los acreedores de capital y deuda.
Plan de venta conjunta en ciernes entre OHLA y Mohari
La venta de Canalejas sobresale como una de las grandes esperanzas de OHLA para relanzar sus propias cuentas. La constructora que actualmente controla la familia mexicana Amodio acaba de encajar números rojos de 34 millones de euros al cabo del primer semestre de este 2024. En paralelo, negocia una ampliación de capital de 100 millones para apuntalar el nuevo plan de negocio, que estará mediado por la necesidad de refinanciar bonos de deuda por 412 millones en 2025 y 2026.
Por lo pronto, existen conversaciones ya en marcha en torno a un plan de venta conjunta del Centro Canalejas entre los dos socios, OHLA y Mohari, el grupo inversor de Mark Scheingberg, el fundador de Pokerstars que se hizo con el 50% del Proyecto Canalejas en 2017 tras invertir 225 millones. De acuerdo a la documentación mercantil, el proceso de venta conjunta se encuentra en marcha aunque en una fase "inicial".
Lo anterior acontece en paralelo al frente legal que arrastran ambos socios sobre las condiciones de su vínculo en torno al proyecto -que registra una diferencia de unos 50 millones entre los saldos acreedores de los socios. OHLA ha llegado a impugnar y solicitar incluso la liquidación de la sociedad matriz, descartándose, en cualquier caso, que se vaya a liquidar la filial que canaliza al propio Centro Canalejas.
176 M con la banca vencen en 2025
En cuanto a la actividad ordinaria, la mercantil tras el complejo cerró el 2023 con un aumento de la facturación, hasta los 70 millones de euros, empujado fundamentalmente por la actividad del hotel que gestiona para el proyecto la marca Four Seasons.
Sin embargo, el resultado global volvió a ser negativo en unos 12,7 millones de euros a falta de la comercialización total de la Galería Canalejas y la estabilización de la explotación del conjunto. Los gastos de personal ascendieron a los 21,8 millones, repartidos entre un personal de 474 empleados.
"La explotación de las inversiones de la Sociedad se encuentra todavía en fase operativa inicial, la generación de flujos de caja no es suficiente para atender las obligaciones corrientes, motivo por el cual existe un alto grado de dependencia de la aportación de fondos por parte de sus socios", señala en su auditoría Deloitte sobre Canalejas.
Todavía en 2023, una década después de las primeras obras, los socios tuvieron que inyectar otros 18 millones. Y en lo que va de 2024, han tenido que aportar otros 4,6 millones a la vez que han otorgado préstamos con carácter subordinado por unos 6,8 millones, que igualmente vencerán con posterioridad a la deuda con la banca.
Y es que la totalidad de las participaciones sociales tras el capital del proyecto Canalejas se encuentran pignoradas a favor de un grupo de bancos liderados por Banco Santander con los que la mercantil del complejo ha tomado una deuda de la que quedan por amortizar 176 millones antes del 31 de diciembre de 2025.