La decisión de Vivenio, el mayor gestor de viviendas pensadas para el alquiler en España, de empezar a explorar el mercado turístico y temporal dista de ser anecdótica. Los datos de la consultora de inversiones Colliers son más que elocuentes: en España hay ya entre 10.000 y 15.000 pisos 'flex' en diferentes fases de desarrollo, con alrededor de 3.000 millones de capital institucional ya comprometido en proyectos concretos de este tipo.
El concepto flexible -que incluye a los alquileres con duración inferior al año, además de los vacacionales- ha pasado en el último lustro de un lugar testimonial en la cartera de preferencias de los inversores institucionales a ser, actualmente, el principal filón al alza del sector.
"El mercado propone un modelo operativo diferente que, más allá de la mayor rentabilidad, evita las rigideces regulatorias y que no depende de los largos y complejos procesos burocráticos para la fabricación de nuevo suelo. Es así como surge un modelo que permite la libertad de pacto entre las partes y que se puede desarrollar en suelo ya existente con diferentes calificaciones, adaptando el producto y la operativa a la normativa aplicable en cada caso", han incidido desde Colliers.
"Aquellas administraciones que sean capaces de contemplar esta nueva solución de manera clara y efectiva dentro de su normativa urbanística, estarán aportando su grano de arena en el marco de la problemática habitacional", añaden.
Desde otra de las empresas consultadas, se incide en la importancia de esta alternativa y en las limitaciones de otras medidas, como aquellas destinadas a permitir la construcción de vivienda donde antes había oficinas. "Si esto último se condiciona a regulaciones sobre el precio de la vivienda, el resultado de la política, aunque noble, va a ser más bien limitado", señalan desde una de las grandes inmobiliarias del país.
La vivienda flex gana peso mientras se frena el BTR
Algo lejos queda ya lo que ocurría hace un lustro, cuando la estrella del real estate inversor giraba en torno a las promociones de vivienda nueva pensadas para el alquiler en la forma tradicional, englobadas bajo el concepto de Build to Rent.
El furor de aquellos años se ha saldado con alrededor de 12.000 viviendas BTR disponibles en el mercado actual, de acuerdo a Activum, y una cartera de proyectos en desarrollo superior a las 30.000, según distintas fuentes del mercado de la consultoría.
El problema con estas cifras no es solo que estén muy por debajo del déficit de 600.000 viviendas detectado por el Banco de España, sino que su fuerza alcista se está viendo lastrada por las dificultades que plantean los altos tipos de interés -desde 2022- y la creciente regulación del sector desde 2019 que ha tenido como corolario a la Ley de Vivienda del pasado curso. Solo por esta última normativa -con efectos al margen del control de precios ya adoptado en Cataluña-, Ernst & Young ha anticipado el freno de un 30% de los proyectos de BTR.
Ya en 2019, el Gobierno modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos ampliando la duración obligatoria de los contratos, lo que supuso un antes y un después
Ya en 2019, el Gobierno modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos ampliando la duración obligatoria de los contratos, en especial, para los grandes tenedores, lo que supuso un antes y un después para buena parte de los fondos de inversión interesados en el sector, coinciden en señalar desde dos de los grandes inversores institucionales que tiene el mercado actualmente.
El año anterior a aquella reforma de la LAU, el 2018, había registrado más de 4.000 millones invertidos en residencial, según Colliers, que no se han vuelto a recuperar. A cierre del 2023, la cifra fue de unos 2.300 millones.
Otra de las principales consultoras, Savills, también ha contabilizado una cantidad cercana a los 2.200 millones de inversión en residencial en España durante el año 2023. Atendiendo a las puntualizaciones de este fuente, el gran retroceso se está registrando en Barcelona. Allí, la inversión en proyectos de residencial ha descendido un 90%, de unos 1.000 millones de euros reales en 2022 a poco más de un centenar el pasado curso.