Hace diez años, aunque parezca sorprendente, la mayoría de los préstamos hipotecarios que las entidades financieras concedían a los hogares para la compra de una vivienda se firmaban a plazos muy cortos de amortización. En 2012, el 98% de las hipotecas se constituían a un máximo cinco años de plazo. Hoy, las cosas han cambiado sustancialmente. De acuerdo con los últimos datos publicados por el Banco de España, la gran mayoría se firma por encima por periodos de devolución superiores a los diez años.
Según los últimos datos de la institución monetaria que gobierna Pablo Hernández de Cos, durante el pasado mes de febrero, el volumen de préstamos para la compra de una vivienda se situó en 4.844 millones de euros, un 8,56% más que en el mismo mes de 2021, dejando muchas dudas sobre la “explosión” ocurrida en enero, cuando la concesión de crédito hipotecario creció un 32,36% en tasa interanual. En los dos primeros meses del año se han concedido préstamos por un importe agregado de 9.310 millones de euros. Seis de cada diez operaciones se han formalizado a más de 10 años. Es el porcentaje más alto del último decenio.
La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas siguen confirmando el vigor del sector inmobiliario en estos últimos meses, pero, sobre todo, las holgadas condiciones de liquidez de los bancos. Puede que los porcentajes de variación de ambas operaciones estén algo contaminados por un fortísimo incremento de la demanda, derivada del aplazamiento de muchas decisiones de compra durante los meses más duros de la pandemia en 2020 y 2021.
Hace unos días, el Instituto Nacional de Estadística dio a conocer los datos de las transmisiones de derechos de la propiedad efectuadas en el mes de febrero, que muestran un incremento interanual del 24%. Días atrás, lo hizo con las hipotecas constituidas, que, en el caso de la vivienda, muestran un incremento algo más moderado, del 14,6%, en el mismo mes. Sorprende que el crédito hipotecario concedido en febrero (4.844 millones de euros) apenas haya crecido un 8,56% en relación con el mismo mes de 2021.
La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas siguen confirmando el vigor del sector inmobiliario en estos últimos meses, pero, sobre todo, las holgadas condiciones de liquidez de los bancos
Buena parte de estos crecimientos está íntimamente relacionada con las generosas condiciones de financiación del Banco Central Europeo a las entidades financieras de la Eurozona a través de la TLTRO III, que permite a los bancos obtener dinero no solo gratis, sino con intereses negativos, siempre que su destino sea proporcionar liquidez a empresas y hogares.
El alargamiento de los plazos de amortización de los préstamos hipotecarios empezó a descollar en el año 2016. Hasta ese momento, y siempre sobre la base de los datos que ofrece el Banco de España, la costumbre era financiar la compra de una vivienda al menor plazo posible. En 2016, los préstamos a más de 10 años representaron apenas el 26,18% del total; en 2019, el 34,36%, y en 2021 alcanzaron el 55,77%: 33.141 millones de euros prestados durante el pasado año sobre un total de 59.425 millones no tendrán que devolverse antes de 2031.
Este dato no quiere decir, sin embargo, que no se firmen préstamos a muy corto plazo ahora. En los dos primeros meses del año, un 22,57% de las operaciones se suscribieron a un año de plazo, muy lejos de la tendencia de 2012 (77%) o de 2016 (45%).
Demanda de préstamos hipotecarios
El Banco de España cree que “ la demanda de fondos para adquisición de vivienda habría crecido de nuevo entre enero y marzo, fundamentalmente como consecuencia del aumento de la confianza de los consumidores, y, en menor medida, por las buenas perspectivas del mercado de la vivienda y el reducido nivel de los tipos de interés”. Así lo manifiesta en la última Encuesta de Préstamos Bancarios publicada en abril.
En 2021, las entidades financieras concedieron en los tres primeros meses del año un total de 13.565 millones de euros en préstamos hipotecarios, un 28% más que en el primer trimestre de 2019. Y es que desde que en 2013 las cifras tocaran suelo todo ha sido un camino de rosas. En ese año, el peor para la economía española del pasado reciente, se otorgaron créditos para la compra de una vivienda por valor de 21.853 millones de euros, un 47,7 menos que en 2012. Son ya ocho los años de aumentos continuados, aunque aún no se ha llegado a las cifras de 2010: 69.479 millones.
El Banco de España ha fijado su punto de mira en esta evolución aunque cree que estamos muy lejos de lo que está sucediendo en algunos países de Europa. Nada que ver con los años previos a las crisis de 2008. Entre 2003 y 2007, todos los años se concedieron préstamos hipotecarios por importe superior a los 100.000 millones, con 2006 como récord no superado: 170.298 millones de euros, a una media mensual de casi 14.200 millones.
En 2021, la media mensual se situó en 4.952 millones. En 2004 durante siete meses se superaron los 10.000 millones concedidos; diez veces en 2005; 11 veces, en 2006, y 9 veces, en 2007. Marzo de 2006 seguirá en la memoria del sector. Ese mes se llegaron a firmar préstamos por importe de 17.288 millones.
¿Qué puede suceder de aquí hasta junio próximo? El Banco de España cree que las incertidumbres derivadas de la invasión de Ucrania por las tropas rusas no habrá provocado una reacción en el mes de marzo, aunque sí “anticipan un cierto endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y un descenso de la demanda”. El tipo de interés medio de un préstamo hipotecario estaba en febrero en el 1,63%, cuando en diciembre se situaba en el 1,5%.
