La velocidad con la que se inician nuevas casas en 2021 augura un largo camino hacia la resolución del problema de la vivienda. El Gobierno se ha fijado ya el objetivo de impulsar hasta 100.000 pisos en todo el Estado bajo un régimen de promoción público-privada todavía pendiente de desarrollo, pero el país necesita 1,4 millones más.
Por lo pronto, los Presupuestos Generales del Estado 2022 contemplan una inversión en Vivienda de 3.295 millones de euros en total (2.489 millones de fondos europeos), de los que algo más de 500 millones irían a la promoción de viviendas sociales y sostenibles. Barcelona y Madrid han logrado adjudicar proyectos de pisos a precio limitado a empresas privadas por algo más de 1.000 millones que alcanzarían para sumar unas 10.000 nuevas casas, un 2,5% de las que se precisan en sendas urbes.
Atendiendo a un estudio de las consultoras y tasadoras Atlas-Gesvalt, la Comunidad de Madrid necesita unas 285.000 nuevas unidades de vivienda para que la comunidad, uniprovincial, esté en condiciones de ofrecer alquileres que no superen el 35% de los ingresos de los inquilinos potenciales -el umbral de asequibilidad que ha fijado el Gobierno. Unas 70.000 de estas unidades irían a paliar la situación de aquellos que hoy destinan entre el 35% y el 40% de sus ingresos al alquiler y las restantes, a los que dedican más del 40% de su renta mensual a pagar el piso.
Al cabo de junio se habían iniciado ya 9.690 casas en Madrid, por encima de su media anual histórica tras el pinchazo de 2008 (unas 9.653), según las últimas estadísticas del ministerio de Agenda Urbana. Harían falta 15 años con el mismo ritmo de 2021 para que la CAM salde el déficit que tiene de viviendas a día de hoy. En el primer semestre de 2019, había superado las 11.000, que de mantenerse constantes, bajarían la espera a once años.
Madrid recorta el déficit más rápido que Barcelona
Algo peor parece la situación de Barcelona, cuyas autoridades han decidido afrontar el problema por la vía del intervencionismo sobre el mercado, la imposición de un 30% de vivienda protegida a las promociones de más de 600 metros cuadrados desde 2019 y la limitación de los precios del alquiler desde finales de 2020.
Fuentes del mercado han alertado de un freno en la actividad promotora del entorno de la Ciudad Condal en este 2021. Una proyección de Ernst & Young advierte de hecho de que, si se replican políticas como las de Barcelona en la nueva Ley Estatal de Vivienda -que además vendrá acompañada de mayores exigencias fiscales a los inversores-, los fondos recortarían un 30% de la inversión comprometida hacia nuevos pisos de alquiler de aquí a 2025.
En términos absolutos, en el entorno de la Ciudad Condal hacen falta menos casas que en Madrid, algo más de 190.000 nuevas unidades. Sin embargo, el ritmo con el que evoluciona su promoción en 2021 hace ya presagiar que tardará más que Madrid en solventar su déficit.
El volumen de nuevas viviendas ha caído desde 2019 de 5.000 a 4.500 iniciadas por semestre, lo que, de mantenerse constante, haría que la ciudad tenga que esperar 22 años para ver su problema resuelto.
La historia reciente de Barcelona está marcada por la llegada a la alcaldía de Ada Colau, quien desde que asumió en 2015 ha impulsado un creciente intervencionismo sobre el mercado, opuesto al liberalismo de Madrid. Cuando Colau llegó a la Plaça de Sant Jaume, la ciudad estaba a 31 años de distancia de resolver el déficit de vivienda que ahora tiene, y Madrid, a 24.
Sevilla acelera y rebaja la distancia a la mitad desde 2019
Solo por debajo de Madrid en necesidad absoluta de nuevas viviendas asequibles está Málaga, que precisa de algo más de 211.000 nuevas unidades. Con los números del primer semestre de 2021, la ciudad gobernada por el PP tardaría 32 años en saldar su déficit de viviendas asequibles. El ritmo de nuevas viviendas ha crecido un 70% desde 2019, cuando la distancia hacia la solución de la vivienda era de 54 años.
Al igual que en la capital de la Costa del Sol, la inversión en vivienda tiende también a crecer en Sevilla, donde las casas iniciadas en la primera mitad de 2021 suman las de 2019 y 2020 juntas. En la capital andaluza, donde el socialista Juan Espadas aboga por estimular la oferta, la distancia hacia un mercado 'asequible' se ha reducido a 16 años, menos de la mitad de la que era en 2019.
El podio de las ciudades más necesitadas lo cierra otra andaluza, Cádiz, donde harían falta 93.613 nuevas unidades de vivienda. La ciudad encabezada desde 2015 por José María González Santos 'Kichi' ha sufrido la pandemia, con un retroceso desde las 1.082 viviendas iniciadas en el primer semestre de 2019 a 692 en 2021. Al ritmo actual, tardaría 68 años en resolver su problema de vivienda, y al ritmo prepandemia, 43.
Valencia necesita de más de 100.000 pisos y sufre como Cádiz
La Comunidad Valenciana necesita, al igual que Andalucía, Madrid y Cataluña, más de 100.000 pisos para resolver su problema de vivienda asequible. Los puntos más calientes son la propia capital de la Comunidad, Valencia, donde hacen hoy falta 81.074 nuevas casas, y la ciudad de Alicante, donde se precisan 78.689 pisos.
Ambas ubicaciones han sufrido la pandemia como el ejemplo referido de Cádiz, con una caída especialmente fuerte en el número de viviendas iniciadas en Alicante: se pasó de 3.660 en la primera mitad de 2019 a 1.134 en la de 2021. En Valencia se pasó de 2.415 a 1.791 en el mismo tiempo. Al ritmo de 2021, Alicante tardaría 35 años en resolver su problema de vivienda asequible, y Valencia, 23. Al ritmo prepandémico, Alicante estaba a 11 años de solventarlo y Valencia, a 17.
Los otros puntos calientes
Como se ve en el mapa unos párrafos más arriba, las otras zonas con mayor déficit de viviendas son Santa Cruz y Las Palmas en Canarias, Granada en Andalucía, Murcia y Asturias.
En el caso de Murcia, la inversión se ha duplicado respecto a 2019, y tardaría 17 años en saldar su necesidad latente de viviendas. Las Palmas se demoraría 27 años en saldar su déficit al ritmo de 2021, la mitad que con el que tenía en 2019. En Granada, la inversión ha subido respecto a 2019, pero seguiría tardando cerca de 40 años en resolver su problemática.
En Santa Cruz de Tenerife, la entrada de nueva vivienda ha caído un 15% respecto a 2019. Tardaría, a la velocidad actual, 28 años en cubrir la falta de vivienda asequible. La inversión ha caído más incluso en Asturias, donde con el ritmo de este año, tendría que esperar otros 27 para tener un parque de viviendas completamente asequible.
