Por qué el inmobiliario no teme ninguna burbuja más que la inflación

Mientras los vientos de una estanflación empiezan a amenazar a España, el mercado de la vivienda vive su mejor momento desde la pasada crisis inmobiliaria. Según las últimas estadísticas del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el 2021 se cerró con el mayor volumen de transacciones desde el 2007. 678.000 operaciones que representan un ritmo de actividad solo un 30% más bajo que el del histórico 2006.

El dato es todavía más llamativo si se considera que la dependencia de hipotecas es también mucho menor. La firma de créditos hipotecarios cerró el 2021 un 70% por debajo del máximo histórico. Como recogió ya este diario, el último año se dieron prácticamente las mismas hipotecas para vivienda que las que se cancelaron, cuando durante la ‘burbuja’ se amortizaban solo la mitad.

Las transacciones de vivienda cerraron el 2021 un 30% por debajo del pico histórico pero la firma de hipotecas está todavía a un 70% de distancia

El inmobiliario y la banca parecen haber tomado nota de las lecciones de la última crisis y mostrar una fortaleza a prueba de los peores augurios. El fragmentado mercado promotor sigue lejos de exhibir la potencia que parecían tener las inmobiliarias preburbuja, pero la mayor prudencia ha llevado también a unos planes de negocio más sofisticados y resilientes.

Claro está que mucho tienen que decir en las actuales condiciones la abundante liquidez que aún existe en el mercado -con unos niveles de ahorro en máximos históricos por la pandemia- y  los bajos tipos de interés. Desde dos de las grandes promotoras insisten en que las subidas de tipos que se vislumbran a corto plazo en Europa apenas les afectarían.

Las promotoras de vivienda temen una ola de gran inflación

Una de ellas sí reconoce, en cualquier caso, el temor que le genera una inflación que se vuelva crónica. Y es que la inflación como tal no es mala para el inmobiliario residencial ya que la vivienda es un valor refugio per se. Pero sí podría obligar a paralizar promociones a partir de la segunda mitad de este año en el caso de que se "cronifique" por encima del 5% -febrero se cerró en el 7,6%-, dado el impacto que ello tendría aparejado en los costes de construcción y en la propia capacidad adquisitiva de la demanda.

La cifra peligrosa coincide con el límite superior de las previsiones de evolución del precio de la vivienda del sector para este 2022. La mayoría oscila entre un 4% y un 4,5%, unos números que hasta ahora daban cuenta de las fortalezas del propio mercado. Y ello, tras un 2021 en el que la distancia en el precio respecto a máximos ya se redujo del entorno del 30% al 20% según Tinsa, la principal tasadora del mercado. 

La proyección de la mayor consultora inmobiliaria del mundo sigue siendo “optimista” para España, aunque ya plantea un ligero recorte de operaciones en nuestro país bajo el escenario de una subida de precios del 4,5%

Fuentes como CBRE inciden en que esas previsiones de alza de precios para 2022 no recogen todo el impacto negativo que podría tener una prolongación de la guerra en Ucrania, entre cuyas derivadas está precisamente una inflación superior al 5% al cabo este año.

Por lo pronto, la proyección de la mayor consultora inmobiliaria del mundo sigue siendo "optimista". Aún así, ya plantea un ligero recorte de operaciones para España bajo ese escenario de subida de precios del 4,5%: una disminución del 14% en el ritmo de transacciones de compraventa respecto a 2021, y una reducción del 6% de los visados de obra nueva.

Seopan, la patronal de las constructoras, da por hecho ya que la producción de vivienda no crecerá respecto a 2021. Estima, en suma, que la edificación residencial podría encogerse un 2% por semana en el pesimista escenario de una grave parálisis en las redes de suministro como el que podría terminar de propiciar la actual huelga de transportistas.