El fin exclusivamente electoral de la nueva regulación de la vivienda ha tensionado el sector inmobiliario. La propuesta que el PSOE y Unidas Podemos han pactado con ERC y EH Bildu supone una intervención en los precios del mercado. Las consecuencias a largo plazo son todavía una incógnita, sobre todo porque la aplicación de esta norma es difícil de prever. Hay quien piensa que, por su complejidad, será "inaplicable", porque muchas comunidades tienen sus propias leyes y las necesidades de cada territorio varían mucho de uno a otro.
El Gobierno de Pedro Sánchez ha convertido la vivienda en su primer gran eslogan de campaña para las elecciones del 28 de mayo. Y el resto de partidos se han visto obligados a poner otras ideas encima de la mesa para afrontar esta problemática y competir en las urnas. El gran titular que ha dejado el pacto de Sánchez, Podemos y sus socios es el de la intervención de los precios del alquiler, cuyo laboratorio ha sido Barcelona. La norma, dicen los expertos consultados por Vozpópuli, favorecerá, por un lado, la "creación de guetos" para que no suba el precio en determinadas zonas y, por otro, la desigualdad entre territorios según el color político de quién gobierne.
Hay un problema con el alquiler en España. Es un hecho incontestable que nadie niega. La expulsión del mercado hipotecario de los jóvenes y de todos aquellos que de una u otra manera se vieron afectados por la crisis financiera de hace 15 años ha disparado la demanda de alquiler. Y no hay oferta suficiente para cubrirla. Esa es la razón, dicen los expertos, por la que se han disparado los precios y no la especulación inmobiliaria.
"Las nuevas necesidades, la concentración urbana, el movimiento de profesionales en ciudades como Madrid o Málaga. Son gente que no entra al mercado comprando, sino alquilando. Y eso ha generado tensión. Los precios suben no porque haya malvados especuladores", explica Mikel Echavarren a Vozpópuli. "Los fondos buitres tuvieron el momento de comerse la carroña que creamos nosotros, pero luego han entrado fondos institucionales, fondos pensiones que quieren inversión a largo plazo".
Dos millones de viviendas para alquilar
Echavarren es el presidente y Consejero Delegado de Colliers en España. Colliers es una de las multinacionales de consultoría de inversiones inmobiliarias más importantes del mundo. Y entre sus clientes se encuentran algunos de los fondos de inversión más conocidos del sector. En opinión de Echavarren, hacen falta 2 millones de viviendas de nuevas para dar respuesta a la demanda de las nuevas generaciones. El parque de vivienda actualmente disponible no está pensado para el alquiler, porque era para venta. No cumple las necesidades de tamaño o eficiencia energética, entre otros factores.
El mercado de la vivienda en España es complejo. Y sus cifras no siempre exactas. Se calcula que entre el 23 y el 24% de la población española no vive en régimen de propiedad. Pero eso no quiere decir que todos lo hagan de alquiler, porque en este grupo también entran los que, por ejemplo, han heredado un inmueble de algún familiar. El crecimiento de la demanda ha motivado la llegada de inversores institucionales -gestores de fondos de pensiones, fondos de inversión o sociedades de inversión-, que hasta ahora solo se habían detenido en España para invertir en oficinas, centros comerciales o grandes superficies.
Estos inversores buscan estabilidad en el residencial y también una defensa frente a las oscilaciones de la inflación. Su entrada ha sido con rentabilidades muy bajas, que antes de la crisis eran del 4% neto al año. Y ahora están en el 5%. Un hecho, que dice Echavarren, prueba que no hay afán especulatorio.
"En España se estaban invirtiendo del orden de entre 2.000 y 3.000 millones de euros al año", señala Echavarren. "Pero es que en Europa hablamos de cifras que algunos lugares oscilan entre los 50.000 y los 60.000 millones. Si aquí no lo hacen, buscarán otros países como Portugal o el que sea".
El inversor quiere tranquilidad
¿Qué buscan estos inversores? Tranquilidad. Que no hay ocupación, que un inquilino no se enquiste, que los juzgados funcionen. ¿Por qué ha optado el Gobierno? Por lo contario. "La ley de la vivienda que es una ley antipática, que opta por la agresividad frente a los propietarios bajo un esquema mental de que hay una especulación que no existe", señala Echavarren. "Lo mismo que se ha prohibido que la gente saliera de casa durante la pandemia, que las empresas vayan a concurso de acreedores o despedir a la gente, ahora vamos a prohibir que suba la renta: un 2% de forma temporal y ahora el 3% y luego con un índice que no se sabe muy bien".
Más del 90% del mercado del alquiler en España está en manos de particulares, generalmente personas mayores. Es un negocio para gente que no quiere problemas de gestión y es lo que se van a encontrar. Lo que el Gobierno ha propuesto con su índice de zonas tensionadas es un riesgo del que ya alertó el Banco de España en un informe publicado en 2020: La intervención pública en el mercado del alquiler: una revisión de la experiencia internacional.
El documento explica que el contexto histórico de estas intervenciones en el mercado se han producido en períodos excepcionales, como las guerras mundiales. Y revisa numerosos ejemplos en Alemania, Francia y experiencias de control de precios en ciudades como Los Ángeles, Nueva York o San Francisco".
"Si bien el efecto inmediato de estas políticas es una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados por la medida, el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo", señala el informe. "En San Francisco, por ejemplo, (los controles del alquiler) habrían reducido la oferta de alquiler y modificado su composición, contribuyendo así al aumento de los precios del alquiler y al proceso de gentrificación e incremento de la desigualdad de la renta a escala local".
Riesgos para el sector inmobiliario
Este es un riesgo que se puede producir, según Echavarren. La subida de precios en Barcelona -en torno a un 16%- es porque los propietarios descuentan ya muchos riesgos. Y además se pueden crear "guetos de miseria inmobiliaria y energética". Zonas en las que se mantiene un precio artificial porque al mantenerte como "zona tensionada" es mejor no invertir en mejorar la eficiencia de los edificios.
La ley del Gobierno no tiene en cuenta a los propietarios. No es solo el control de precios y el riesgo de ocupación, sino que los propietarios cargan con cerca de un 25% de rentabilidad bruta que esos "tenedores" pierden por el camino en el IVA y otros gastos propios de la vivienda que no paga el inquilino. La normativa del Gobierno prevé que los precios no suban por ley más de un 2% este año, luego un 3% (a pesar de que la inflación está en el 8%) y luego se fijarán con un índice que nadie sabe muy bien cómo se realizará.
"Los parches del Gobierno han desequilibrado el mercado. El inquilino solo tiene la obligación de estar seis meses en una vivienda pero el propietario tiene la obligación de quedarse a ese inquilino entre 5 y 7 años o si es una empresa incluso 10 años", señala Echavarren. "Hay un desequilibrio entre los derechos del inquilino y las obligaciones del propietario tremendas, que no las ha fijado el mercado, sino que se han hecho por decreto ley".
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