Opinión

La vivienda sí tiene solución (y no es denostar al privado)

Desde el sector privado lo único que pedimos es que se nos escuche y se nos apoye, porque somos los únicos que podemos aportar soluciones

  • Viviendas en construcción en Madrid. -

En mayo de 2023, desde ASPRIMA publicamos un documento llamado El problema de la vivienda sí tiene solución, donde en poco más de 14 páginas hacemos un análisis histórico de la vivienda asequible y cuáles son los motivos actuales por lo que está producción de vivienda protegida no alcanza para cubrir la demanda actual, proponiendo acciones concretas de mejora.

Desde el año 1976 hasta el año 2022, de las 3.272.333 viviendas protegidas que se han construido, el 85% de las mismas han sido promovidas por el sector privado, dando soluciones de vida a tantas familias, sin comprometer fondos públicos, y lo más importante, generando una clase media predominante que cohesiona socialmente a nuestro país. Este modelo es denostado hoy por algunos sectores de la sociedad, solo y llanamente porque el sector privado tiró del carro.  

Desde hace unos meses la vivienda se ha convertido en un arma arrojadiza entre partidos políticos, ya que va a ser la piedra angular, por la que muy probablemente unos y otros ganen o pierdan las elecciones, viendo el sector privado con estupefacción, como ya no se hace política de vivienda, sino de la vivienda política, sin duda la peor manera de intentar resolver ningún reto estructural de un país.

Antes de entrar a analizar las 10 medidas propuestas por las 11 Comunidades Autónomas gobernadas por el PP y las 12 medidas anunciadas por el presidente de Gobierno, quisiera aclara algunas falacias que se dan por ciertas, que no por repetirlas infinitas veces se convierten en verdad.

El negocio de la promoción inmobiliaria es un negocio industrial no especulativo, con unos márgenes muchos más bajos de lo que la sociedad cree y con muchos riesgos que solventar

Primer, nuestro reto como país es demográfico, no de vivienda, ya que generamos 300.000 nuevos hogares al año, producidos, principalmente, por la inmigración que viene a nuestro país. Nuestro crecimiento vegetativo es nulo; por tanto, si no tuviéramos inmigración, la demanda no sería tan alta y no estaría descompensada con la oferta. Tenemos un reto de vivienda, porque tenemos un éxito de país (los inmigrantes de todo tipo de clase social quieren vivir en España). Insisto, esto no es un problema, es un reto.

Segundo, España tiene mucho suelo, pero poco suelo finalista (en el que se puede construir). Esto es debido a que tenemos unas leyes urbanísticas complejas, ineficaces, controladoras, restrictivas y además reguladas por las tres administraciones, que hace inviable la generación de suelo (15 años de media, según estudio de APCE y Colliers).

Tercero, el negocio de la promoción inmobiliaria es un negocio industrial no especulativo, con unos márgenes muchos más bajos de lo que la sociedad cree y con muchos riesgos que solventar: comercial, financiero, urbanístico, judicial, de concesión de licencias...).

Cuarto, nuestra vivienda ha subido mucho menos de precio que en los países de nuestro entorno. El problema es que nuestros sueldos también han subido exponencialmente mucho menos que en los países de nuestro entorno, debido a la baja cualificación y productividad de nuestros sectores de actividad. Por lo que el problema del famoso 30% de renta disponible para la vivienda, no es tanto el divisor (vivienda) como el multiplicador (sueldos), y esto tiene mucho que ver con el modelo de país que queremos

Quinto, las empresas públicas de vivienda (locales, autonómicas) son testimoniales en nuestro país y su porcentaje de producción es ínfima; el desarrollo de la actividad inmobiliaria en general y de promoción en particular es gracias al mercado privado. Insustituible se quiera o no.

A partir de estas premisas, analizo las medidas que ambos partidos (PP y PSOE) han hecho coincidir en el tiempo.

Mientras que las Comunidades Autónomas abogan por movilizar suelo público, especialmente el demanial (nunca puede enajenarse) y dotacional para realizar vivienda asequible, el Gobierno de España no trabaja en esa línea, sino simplemente en trasladar a su nueva empresa pública viviendas y suelo.

Mientras que las Comunidades Autónomas abogan por recuperar la vivienda protegida en propiedad, dando incentivos al sector privado para recuperar el modelo de éxito de vivienda protegida en propiedad que permitió desarrollar una España de propietarios en los años 80 y 90, el Gobierno aboga por que sus viviendas públicas nunca sean descalificadas.

Mientras que las Comunidades Autónomas abogan por rebajar la fiscalidad en todo el proceso de generación de suelo y construcción, que supone más del 25% del coste de producción de obra nueva, proponiendo bajar al 4% el ITP, el Gobierno no hace ninguna mención a mejorar la fiscalidad, especialmente, el impuesto de carácter nacional, es decir, bajar al 4% el IVA, algo tan demandado por la ciudadanía. En términos fiscales, el Gobierno solo propone la muy loable medida de incentivar hasta el 100% la deducción en el IRPF a los propietarios que alquilen su vivienda, eso sí, siempre que el propietario base su alquiler en el Índice de Precios de Referencia.

Las Comunidades Autónomas abogan por seguridad jurídica, promoviendo la derogación de la ley de la vivienda e impulsar una ley contra la ocupación ilegal, sin duda, lo que más está restringiendo la oferta, el Gobierno, sin embargo, sigue apostando por esta línea errónea, que al final va a acabar generando un verdadero conflicto social

Mientras que las Comunidades Autónomas proponen agilizar la tramitación urbanística, sobre todo en generación de suelo y en el planeamiento, el Gobierno no hace ninguna referencia a ello. Hay que ser justo en esto y es verdad que el Gobierno no puede hacer nada al respecto, ya que es una competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas. Aunque también es verdad que podría proponer agilizar los informes sectoriales de las empresas y organismos que dependen del Gobierno central, como los informes de Carreteras y Confederación Hidrográfica, un verdadero muro infranqueable. En Madrid, la Confederación Hidrográfica del Tajo es un paralizador de muchos desarrollos urbanísticos. También puede cambiar la ley del suelo y que estos informes se aprobaran por silencio positivo, que ni siquiera han contemplado.

Las comunidades del PP promueven generar una nueva ley del suelo (la proposición de la mal, o bien, llamada ley de seguridad jurídica para evitar la judicialización del urbanismo), que es tan necesaria como adecuar esta nueva ley a las nuevas necesidades de agilidad antes comentadas.

Y, por último, las Comunidades Autónomas abogan por seguridad jurídica, promoviendo la derogación de la ley de la vivienda e impulsar una ley contra la ocupación ilegal, sin duda, lo que más está restringiendo la oferta, el Gobierno, sin embargo, sigue apostando por esta línea errónea, que al final va a acabar generando un verdadero conflicto social. La sociedad delega en los organismos públicos el monopolio de la seguridad y si estos organismos (policías y jueces) no pueden protegernos contra quienes allanan nuestras propiedades, vamos a empezar a no confiar en el Estado, ya que no tiene legitimidad al no proteger al ciudadano.  Verdadero problema de desconocidas consecuencias.

Riesgo para la inversión privada

Las medidas avanzadas por el presidente del Gobierno están encaminadas a ahuyentar la inversión privada, con dos en concreto que sin duda son muy controvertidas. Por un lado, el condicionamiento de las ventajas fiscales de las SOCIMIS (desde luego no es una medida que de confianza para atraer al inversor que tanto necesitamos) y la limitación a la compra de vivienda para extracomunitarios no residentes, con incrementos de hasta el 100% del gravamen fiscal de compra para aquellos ciudadanos no europeos que no sean residentes. Medida esta última de difícil implantación técnica, primero porque muy probablemente no está en el marco constitucional y, además, solo se podría incluir en el ITP y este impuesto está transferido a las CC AA, por lo que quedará en agua de borrajas.

También el Gobierno apuesta por dar prioridad a la compra de viviendas y suelos para la nueva Empresa Pública de Vivienda, "con carácter supletorio respecto al derecho de las Comunidades Autónomas”. Por tanto, otra medida difícil de implantar, además de incurrir en más gasto público, más deuda, que solo nos lleva a más impuestos, menos servicios o ambas cosas a la vez.

Además, el Gobierno también promueve que la vivienda protegida del Estado quede blindada, de tal forma que toda vivienda construida por el Estado tendrá titularidad pública de forma indefinida. Este volumen será residual ante las 300.000 viviendas que necesitamos al año, aunque es muy loable que la vivienda pública pueda estar en manos públicas de por vida.

Seguridad jurídica, agilizar trámites, poner a disposición de los promotores privados más suelo, dar confianza para atraer inversión, bajar el precio de la vivienda rebajando la fiscalidad es el camino, y si las 11 CC AA del PP se ponen de acuerdo para implantar estas medidas será el embrión de un gran pacto de vivienda

Si es verdad que entre las medidas del Gobierno, además de las exenciones en IRPF, hay dos que pueden resultar interesantes. Por un lado, el sistema de garantías públicas para propietarios e inquilinos, asegurando el cobro del alquiler y una oferta mayor de precios asequibles, empezando por los rentistas que arrienden a menos de 35 años, que puede fomentar la oferta tan necesaria. Esto ya lo realizan algunas Comunidades Autónomas con éxito. El País Vasco va más allá, y es una empresa quien arrienda directamente las viviendas a los propietarios con unas determinadas condiciones y las ponen a disposición de los ciudadanos más vulnerables, asumiendo la propia Comunidad el riesgo de impago, y no le duele en prendas en decir que son el organismo con más tramites ejecutorios de desahucio, porque saben que el dinero es de todos los vascos.

La otra medida en principio interesante es la creación de un PERTE (Proyectos Estratégicos para la Recuperación y Transformación Económica) "para la innovación y modernización de la construcción industrializada y modular", acelerando y abaratando la construcción en València (debido a la dana). Por cierto, a día de hoy, imposible de realizar, ya que CNAE construcción esta capado para los PERTE; entiendo que lo deberá negociar en Europa.

Ninguno de los dos (ni PP, ni Gobierno), han comentado nada de dos problemas estructurales para poder resolver el reto de la vivienda: la falta de mano de obra y los problemas de transporte y distribución eléctrica, que impiden que llegue potencia eléctrica a nuevos barrios y, por tanto, derribando la posibilidad de construir más vivienda.

Desde el sector privado lo único que pedimos es que se nos escuche y se nos apoye, porque somos los únicos que podemos aportar soluciones para resolver los retos de vivienda. El análisis está claro y no debemos caer en ocurrencias e improvisaciones para resolverlo

Para concluir, desde el sector privado lo único que pedimos es que se nos escuche y se nos apoye, porque somos los únicos que podemos aportar soluciones para resolver los retos de vivienda. El análisis está claro y no debemos caer en ocurrencias e improvisaciones para resolverlo.

Seguridad jurídica, agilizar trámites, poner a disposición de los promotores privados más suelo, dar confianza para atraer inversión, bajar el precio de la vivienda rebajando la fiscalidad es el camino, y si las 11 CC AA del PP se ponen de acuerdo para implantar estas medidas será el embrión de un gran pacto de vivienda, aunque sea a nivel territorial, ya que parece lejano un gran pacto cocinado desde la Carrera de San Jerónimo.

En todo caso, tanto Gobierno como comunidades tiene, como siempre, nuestro canal abierto para poder ayudar a resolver los retos de vivienda. Nuestras propuestas serán rigurosas, posibilistas, profundas y encaminadas a resolver estructuralmente este reto. Por eso abogamos desde hace tiempo por un gran pacto de Estado en vivienda, porque la vivienda sí tiene solución, y esto pasa por potenciar la colaboración publica privada, no por denostar al sector privado.

El autor es Jorge Ginés, director general de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid.

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