En años recientes, el coste de la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas que afrontan las familias españolas. Tenemos informes y datos para aburrir; esta misma semana, el Banco de España publicó un estudio señalando que casi un 40% de hogares destinan más de un 40% de su renta a vivienda. Dedicamos mucho más para pagar alquileres e hipotecas que la media europea, y esa cifra es especialmente alta entre los hogares más pobres.
Podría estar repitiendo esta misma clase de estadísticas atroces durante seis páginas, porque los indicadores son uniformemente espantosos. Lo que debe quedar claro es que este es un problema que tenemos que solucionar tan pronto como sea posible, ya que no solo está ahogando a las familias sino a la economía española en su conjunto. La subida del precio de la vivienda hace casi inútil cualquier otra mejora económica: en muchos lugares, cualquier subida de sueldos o productividad lo único que hace es beneficiar a caseros e inmobiliarias.
Solucionar este problema es a la vez sorprendentemente sencillo y extraordinariamente difícil. Es difícil porque no existen soluciones mágicas; no hay ninguna política o medida que pueda tomar el gobierno central, una autonomía o municipio para solventar el problema. A su vez, este es un problema sencillo porque no solo sabemos qué medidas pueden solucionarlo, sino que cada arreglo, reforma y actuación por separado contribuyen poco a poco a cambiar la tendencia. Tenemos que hacer muchas cosas para arreglarlo, pero todo lo que hacemos ayudará con los precios.
Si repasamos la lista de propuestas e ideas que habitualmente se ofrecen para solucionar esta crisis, veremos que hay medidas que son populares entre la izquierda y otras que son más conservadoras. Los progresistas pedirán construir montañas de vivienda pública, poner en vereda los pisos turísticos, y dar ciertas protecciones a los inquilinos contra desahucios injustificados. La derecha, mientras tanto, favorecerá edificar más vivienda, reforzar las protecciones jurídicas para los caseros, liberalizar el suelo y reducir el intervencionismo de las administraciones. Estas propuestas no son contradictorias. De hecho, la única manera de realmente bajar los precios de la vivienda es aplicar todas a la vez, con tanta energía como sea posible.
La realidad es que España lleva 15 años sin construir vivienda suficiente. Los años de la burbuja trajeron consigo una enorme sobreproducción en el sector que acabó por provocar un desplome de precios descomunal en 2009 y 2010 (porque el resultado de construir tantas casas durante la burbuja fue que los precios bajarían, no lo contrario). Toda esa vivienda vacía más o menos nos la pulimos allá por 2018; tras el paréntesis de la pandemia, el ritmo de construcción está muy por debajo de la tasa de formación de hogares, así que los precios suben.
Necesitamos también una intervención decidida del sector público construyendo cientos de miles de viviendas protegidas en alquiler que sean atractivas no solo para los más humildes sino incluso para las clases medias
Si faltan casas, lo que tenemos que hacer es construir más. Si queremos que esta nueva construcción sea accesible a todo el mundo, sin embargo, no podemos solo depender del sector privado, porque las inmobiliarias prefieren vender caro y no van a construir a un ritmo suficiente como para frenar la escalada de precios. También necesitamos que gran parte de la nueva oferta sea en alquiler, porque las familias con menos ingresos no pueden permitirse una hipoteca y no pueden esperar a que la oferta privada les alcance a ellos. Así que necesitamos también una intervención decidida del sector público construyendo cientos de miles de viviendas protegidas en alquiler que sean atractivas no solo para los más humildes sino incluso para las clases medias. También queremos que esta vivienda pública se ofrezca a precio de coste, sin lastrar al estado con gastos que no podemos afrontar.
En el lado de la regulación, mientras tanto, las administraciones deben dejarse de tonterías de porcentajes de vivienda a precio asequible en cada promoción, techos a los precios de los alquileres, ayudas públicas a la compra de vivienda, y demás zarandajas regulatorias. Los primeros acaban por subir los precios al disminuir la rentabilidad de un proyecto; los segundos reducen la oferta reduciendo aún más el mercado de alquiler y los terceros van directamente a los bolsillos de caseros e inmobiliarias. Las únicas regulaciones que tienen sentido son aquellas que dan seguridad jurídica a todas las partes, haciendo los contratos predecibles para los inquilinos y garantizando a los propietarios que estos los cumplan.
Queremos pisos, no viviendas unifamiliares, queremos ciudades compactas y agradables para el peatón, no dependientes del coche
Lo que sí será necesario también es mantener una normativa que afortunadamente en España solemos implementar de forma bastante intuitiva: construir con densidad. Queremos pisos, no viviendas unifamiliares, queremos ciudades compactas y agradables para el peatón, no dependientes del coche, y queremos construir nuestras viviendas, servicios, equipamientos y lugares de trabajo cerca de nodos de transporte público. Incluso en los lugares donde esto se ha hecho de forma chapucera (como en algunos PAU con avenidas colosales), solemos construir denso. Lo que tenemos que hacer es ofrecer alternativas al coche.
Implementar todos los puntos de esta agenda no es complicado. Estas no son medidas económicas complicadas ni especialmente sutiles; es construir más y hacerlo medio bien. Políticamente, el hecho de que tengamos que adoptar básicamente una constelación de ideas de todos los bandos debería abrir la puerta a ciertos consensos. Y dado que esto es un problema urgente que preocupa absolutamente a todo el mundo, todo es cuestión de ponerse, con la ventaja de que cada pasito sirve para paliar el problema hasta llegar a una solución.
Cuanto antes lo hagamos mejor, sin duda. De lo contrario, aquí los únicos que ganan son los caseros y las inmobiliarias, y pierde el resto de la economía.
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