Hacienda apenas sacará tajada de las dos mayores operaciones inmobiliarias de la última década: la venta del ladrillo de Banco Popular a Blackstone, orquestada por Santander, y la de los activos inmobiliarios de BBVA a Cerberus. En total, estas dos operaciones implicarán que salgan del perímetro de los bancos 44.000 millones en ladrillo que pasarán al control de dos fondos norteamericanos.
Según explican diversos asesores de estas operaciones y expertos fiscales, los bancos y los fondos han encontrado fórmulas que minimizan la factura fiscal hasta prácticamente cero.
Estas ventas no pagan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) sobre las viviendas traspasadas, que ascienden a 80.000 en el caso de la venta del Popular y 78.000 en el del BBVA. En el caso de la filial de Popular también se traspasan créditos inmobiliarios. "Sería una locura tener que cambiar la propiedad uno a uno de todos los inmuebles, la operación no hubiera salido adelante", señala uno de los asesores involucrados.
En su lugar, los bancos y sus asesores han encontrado una fórmula más eficiente fiscalmente: fusionar las sociedades dueñas de los activos, creando una nueva empresa (NewCo), y traspasar un porcentaje de la misma al fondo. De esta forma, los inmuebles siguen siempre en la misma sociedad, y al venderse sin plusvalías ni minusvalías tampoco tributan por el Impuesto de Sociedades.
Estructura elegida
En el caso del 'Proyecto Quasar' (Popular), Blackstone ha comprado un 51%, valorado en 5.100 millones. Mientras, en el 'Proyecto Marina' (BBVA), Cerberus se quedará un 80%.
Una de las fuentes consultadas señala que las nuevas sociedades heredan las pérdidas fiscales de los bancos, ya que los activos vendidos arrastran grandes minusvalías desde el momento que se los quedó la entidad.
Desde los bancos y los fondos defienden que la estructura fiscal cumple toda la reglamentación fiscal
Desde el entorno de los fondos y los bancos aclaran que estas operaciones están todavía pendiente de cierre y que cumplen toda la normativa legal y fiscal. Añaden que aunque la venta de la sociedad en sí misma no tribute, todos los inmuebles pagan IBI anualmente y Transmisiones Patrimoniales en la venta. Además de que la sociedad tributará anualmente por Sociedades.
Más allá de las ventas de Santander-Popular y BBVA, este tipo de operaciones son habituales en la banca para traspasar el ladrillo. Se esperan nuevas grandes ventas durante los próximos meses.
