La vivienda 'estándar' del futuro está ya en la localidad madrileña de Móstoles, a 18 kilómetros de la capital del país. Andrómeda 41 es la dirección del primer edificio residencial de viviendas industrializadas en altura en España, que lleva todo 2021 en funcionamiento y al completo de su capacidad.
La obra ha sido construida por Grupo Avintia, mientras que el motor del proceso industrial ha pasado por VIOM System -la marca de la unión de Avintia y Cándido Zamora (responsable de ExSitu, especializada en industrializar el proceso constructivo de viviendas). Han trabajado codo a codo con el despacho de arquitectura DAAR para montar una obra de seis alturas, pionera en todo el país por su grado de industrialización estructural.
Se trata de una promoción de build to rent -de obra nueva para alquiler administrada por una empresa- y ha sido impulsada económicamente por el gestor y promotor especializado en viviendas para alquiler Tectum-Locare. La inversión ha rondado los 15 millones de euros y ha supuesto un hito hasta ahora sin igual en un mercado apenas explorado a nivel nacional. Por él apuestan promotoras cotizadas como Aedas Homes, Metrovacesa o Neinor pero, por ahora, con casas unifamiliares.
"La industrialización puede ser a la construcción de vivienda lo que el build to rent está siendo ya al alquiler. En este caso se han fusionado los dos. Esta de Móstoles es una experiencia primigenia, en la que se han dado dificultades que requieren de más experiencias. Por ejemplo, tuvimos alguna demora no prevista, algo que la industrialización no se puede permitir porque es la esencia de lo que ofrece, pero es el primer paso de algo grande", reivindica Cándido Zamora, Chief Operating Officer en ExSitu.
"Atiende a lo que cada vez más gente busca, tanto inversores como inquilinos, y, como se ve, el resultado nada tiene que ver con la vieja imagen de la vivienda industrial soviética sin dejar de dar las ventajas de la industrialización", añade Zamora. Desde ExSitu inciden en que la industrialización puede reducir los residuos en hasta un 100%, los costes en un 20% -con las economías de escala- y los tiempos de demora en hasta un 60%, si bien en esta primera experiencia se consiguió una reducción del 30%.
La promoción de Andrómeda 41 alberga hasta 124 viviendas de protección pública de precio básico destinadas al alquiler asequible de entre 60 y 64 metros cuadrados. Cinco de los hogares están adaptados, 120 son prácticamente idénticos y sus precios son muy similares.
El edificio, que consta de siete alturas, dispone de elementos comunes como piscina comunitaria, parque infantil, sala común, buzones electrónicos, aire acondicionado, cerraduras inteligentes y otros servicios de valor añadido para "fomentar el concepto ‘property as a service’", según los impulsores.
Además, los hogares están disponibles con rentas que oscilan entre los 670 y los 780 euros, gastos incluidos con una o dos plazas de garaje. La urbanización tiene 19.304,90 metros cuadrados de superficie, con hogares de entre 60 y 64 metros cuadrados, "sostenibles" y "petfriendly" con un local comercial.
"Cada casa está preparada para albergar a una familia de 3-5 personas", asegura Gregorio Santos, arquitecto del estudio DAAR y uno de uno los coordinadores de la obra de Móstoles.
Según reivindican desde Tectum, "las técnicas empleadas han reducido en un 30% el impacto ambiental" respecto al proceso constructivo tradicional y "limitar los deshechos generados en obra, además de disminuir los riesgos laborales".
"Con este proyecto, muy primigenio, reducimos el tiempo de obra un 30%, pero, en cualquier caso, la construcción tradicional como tal no es un proceso sostenible", asegura el director de proyectos de Avintia, José Ignacio Esteban.
"Tenemos que modificar nuestra manera de construir ya que el proceso estándar actual es uno muy antiguo, del siglo XIX, y estamos en una sociedad que avanza hacia la formación digital, el respeto por el medio ambiente y el 5G. La mejor forma de adaptarnos es implementando procesos industriales", añade Esteban.
Mercado incipiente
El mercado de viviendas industrializadas o 'prefabricadas' en España es irrisorio: hoy no llega ni al 1% del mercado. "Tradicionalmente (en España), la construcción de viviendas se ha caracterizado por mantenerse invariable en el tiempo: la forma de construir es similar en la actualidad a la de hace 50 años. Esto provoca que sea un sector intensivo en mano de obra y sin apenas modernización de la estructura productiva, lo que redunda en los extremadamente largos tiempos de ejecución del producto", han afirmado desde Asprima, la patronal de promotores de Madrid que ha abogado por el impulso a la vivienda industrializada como palanca del sector en la era post covid.
En España solo existen un puñado de empresas especializadas en desarrollar viviendas prefabricadas, como Atlántida, Homm, Bauen y la que impulsa ahora Avintia. Las fábricas, hoy en día, han de situarse en un radio no superior a 200-300 km del lugar de destino. Todas ellas realizan, fundamentalmente, viviendas unifamiliares. Avintia apunta a levantar 1.000 viviendas prefabricadas anuales desde 2021, mientras que promotoras como Aedas se han fijado el objetivo de que una de cada cuatro de sus nuevas casas sean de construcción total o parcialmente industrializada para 2025.
El 10% de las nuevas viviendas; una cada cuatro pisos
Tal y como informó este medio, el horizonte de distintas fuentes del sector pasa por que la capacidad productiva de vivienda industrializada en España represente el 10% de la nuevas viviendas antes de 2025 y hasta el 25% de los nuevos pisos para alquiler para entonces.
"Igual son cifras todavía muy ambiciosas, hay que pulir muchas cosas en el proceso de la industrialización. Se necesita poder planificar como si de una cadena de montaje se tratara y eso requiere de un cambio de mentalidad, tanto de los actores tradicionales como de la Administración: si no sabemos cuanto se demoran las licencias, ya no es posible fijar la fecha de cumplimiento de objetivos, una de las razones de ser de la industrialización", advierte Cándido Zamora.
Por lo pronto, los fondos de inversión han invertido en levantar unas 7.000 viviendas baratas para alquiler desde 2019; como informó este medio, los fondos van unos cinco años por detrás de la demanda de vivienda asequible en España.
"Cada día sale un dato nuevo sobre el número de viviendas en alquiler que hacen falta en España. Las cifras oscilan entre uno y dos millones de viviendas nuevas de alquiler antes de 2030....creemos que promociones como esta en Móstoles marcan la vía para cumplir esos objetivos, ya que cumplen una función social y ofrecen un retorno seguro al inversor", resume Rosa Gallego Morales, de Tectum, que se especializa en la actividad patrimonialista de viviendas asequibles para alquiler.
Sofisticar la construcción
Entre las ventajas que ofrece la vivienda industrializada a los promotores y construcción sobresale también una mejor imagen de cara a potenciales empleados, que escasean en el sector.
"Entre los beneficios sociales probados de este modelo está el hecho de que atrae nuevos perfiles profesionales al sector de la construcción debido, entre otras causas, a la bajada de la siniestralidad laboral de hasta un 30%", reivindican desde Tectum.
"Trabajar en un espacio más controlado facilita la incorporación de personas con discapacidad y aquellas con un menor grado de especialización, así como la ampliación de la horquilla de edad de sus trabajadores. Esta apertura de puertas al sector de la construcción será una gran ayuda en la crisis de mano de obra que el sector lleva viviendo los últimos años".
