En España hay aproximadamente cinco millones de préstamos hipotecarios vivos, sin terminar de pagar. Aproximadamente un 75% están firmados a tipo de interés variable y el resto, 1,2 millones (el 25%), a tipo de interés fijo. Hoy, la fotografía de las operaciones firmadas en el mes de agosto, último del que hay datos estadísticos, muestra que el 57,9% de las hipotecas concedidas sobre vivienda se suscribieron a tipo de interés fijo y el 42,1%, a tipo variable. En 2009, poco después de que estallara la crisis financiera internacional, apenas un 3% de las hipotecas que se concedían tenía un tipo de interés igual durante toda la vida del préstamo.
El comportamiento dispar de estos datos depende de la evolución del euríbor, el tipo de interés al que se prestan diariamente los bancos europeos el dinero y también la referencia más utilizada para la revisión de las hipotecas a tipo variable. También, aunque en distinta medida, de las circunstancias del negocio bancario.
La profusión de hipotecas a tipo fijo en los tres últimos años ha tenido mucho que ver con la necesidad de los bancos de asegurarse unos ingresos algo más lucrativos a largo plazo, con el dinero regalado desde marzo de 2016 y el euríbor en terreno negativo desde febrero de 2016 hasta marzo de 2022. El margen de intereses de las entidades financieras (la diferencia entre lo que ingresan por el dinero que prestan y lo que pagan por los depósitos de los ahorradores) ha sufrido mucho en estos últimos ejercicios, máxime después del desplome de la concesión de créditos tras la pandemia.
La escalada de las hipotecas a tipo fijo comenzó en el año 2016, a los pocos meses de que el Banco Central Europeo, presidido entonces por Mario Draghi, decidiera dejar el precio oficial del dinero en el 0%, por primera vez desde la creación de la institución monetaria europea. De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en enero de ese año, apenas el 10,2% de las hipotecas firmadas se hicieron a tipo fijo, pero en diciembre se suscribieron ya el 35% del total.
Ni los tímidos movimientos de la inflación ni mucho menos los del euríbor hacían presagiar el espectacular cambio de tendencia que se iba a producir en los años siguientes. Eso sí, hubo que esperar a marzo de 2020 para que se firmaran ya más hipotecas a tipo fijo que a variable: 53% frente a 47%, cuando cinco años antes la proporción era 5,3% frente a 94,7%.
En marzo de 2020 ya se firmaban más hipotecas a tipo fijo que a variable: 53% frente a 47%, cuando cinco años antes la proporción era 5,3% frente a 94,7%
De hecho, en 2015, el INE no informaba de los tipos de interés a que se firmaban cada modalidad de hipoteca, sino del tipo medio global. En 2020, la banca ofrecía préstamos a tipo fijo al 3,06% frente al 2,25% a tipo variable con el euríbor y el IPC bajo cero.
Con el margen de intereses en mínimos, la banca centró su ofensiva comercial en atraer a los compradores de viviendas hacia préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo, en la seguridad de que la inflación y el euríbor irían de la mano cuando el BCE se viera obligado a cambiar su hasta entonces laxa política monetaria. Nada vincula más a un cliente con un banco que una hipoteca.
En 2021, las hipotecas a tipo fijo superaron el 60% del total en el mes de mayo y cerraron el ejercicio absorbiendo las dos terceras partes del mercado. Las ofertas bancarias, con una inflación media que en el conjunto del año superó el 3%, no diferenciaban mucho en su tipo inicial un sistema u otro. En ese mes, una hipoteca a tipo variable se suscribía inicialmente a un tipo del 2,29% y al 2,73%, a tipo fijo. Con la incertidumbre creada entonces con el retorno de la inflación, la gente buscaba estabilidad y certeza sobre el coste de sus futuras deudas. La pandemia instaló el miedo en el cuerpo de todos los españoles.
Vuelta a la normalidad
Ahora, y después que de en julio de 2022 tres de cada hipotecas suscritas se firmaran a tipo fijo, la banca ha abierto una brecha mayor entre los tipos iniciales de cada modalidad de préstamo para la compra de una vivienda. Las señales enviadas por el Banco Central Europeo de que el precio oficial del dinero ha llegado ya hasta su nivel máximo hace pensar en una vuelta a la normalidad del mercado hipotecario a lo largo de los próximos meses.
Con los últimos datos publicados por el INE, el porcentaje de hipotecas firmadas a tipo fijo ha bajado hasta el 57,9% desde su máximo de julio de 2022, el 75,2%. Esta tendencia a la baja se mantiene en los últimos trece meses y parece que va a continuar. Los bancos ofrecían en agosto un tipo inicial para las hipotecas a tipo fijo del 3,54%, casi un punto porcentual más que hace un año, frente al 2,89% de los préstamos a tipo variable.
Hay otra señal que avala la más que probable tendencia que seguirá el mercado hipotecario: el número de hipotecas que han cambiado sus condiciones por modificación de los tipos de interés de tipo variable a tipo fijo se ha reducido a la mitad desde comienzos de año. Según el INE, en enero, el número de préstamos hipotecarios que cambió de tipo variable a tipo fijo fue de 1.986; en marzo, bajó a 1.254, y en agosto se ha reducido a 938.
