Pablo e Inés, de 34 y 36 años, acaban de volver de 3 años viviendo en Alemania y Arabia Saudí. Él, ingeniero y ella, opositora, han decidido por fin establecerse con el objetivo a corto plazo de casarse y formar una familia. “Lo de comprar en Madrid ha sido una locura”, asegura él a Vozpópuli.
La pareja se ha mudado a Pozuelo de Alarcón, el municipio más cercano a Madrid, a tan solo 6 km de la Puerta del Sol. De por medio, solo la Casa de Campo, el mayor parque público de la capital de España. Una zona prohibitiva para las parejas de su edad, como revela el informe del mercado de la inmobiliaria Engel&Völkers.
El documento demuestra la dificultad que están encontrando los menores de 40 años para comprar una casa en las dos mayores capitales de España, Madrid y Barcelona, por lo que se ven obligadas a huir a unas ciudades dormitorio cada vez más lejanas, pero al mismo tiempo, mejor comunicadas.
“Es ridículo que para ir al centro por la mañana puedo tardar fácilmente 45 minutos en tren”, explica Inés, opositora de 36 años. “Una persona que viva en Segovia tarda solo 5 o 10 minutos más. Y eso que yo voy a la estación de Cercanías de Pozuelo andando”, asegura la joven.
Alternativa: ciudades en expansión
Los 'millennial' comienzan a optar por las ciudades en expansión a la hora de realizar su primera inversión inmobiliaria. Estas son principalmente Valencia o Málaga. Según un informe de la inmobiliaria Engel & Völkers, especializada en el segmento premium, el principal comprador de vivienda en estas ciudades serán los menores de 40 años. Un interés que también muestran por zonas periféricas.
Sin embargo, la escasez de la oferta y una demanda sostenida en ubicaciones clave mantendrán los precios al alza y seguirán reduciendo los tiempos en la toma de decisiones.
2025, “fiesta” del mercado inmobiliario
El profesor de economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos cree que 2025 será una "fiesta" para el mercado residencial con 825.000 compraventas y subidas del precio de hasta el 15% en vivienda usada con las periferias de grandes ciudades registrando los mayores alzas. Así lo asegura el informe de la inmobiliaria Engel & Völkers, que señala que la moderación de la inflación y la bajada de los tipos están reactivando la búsqueda de vivienda.
"La demanda de vivienda ha crecido de manera significativa debido al aumento poblacional y al interés de inversores extranjeros, que encuentran en España un destino atractivo para invertir", asegura la Chief Operating Officer Engel & Völkers Iberia, Constanza Maya. Y es que tal y como indica la inmobiliaria, el mercado se mantiene muy activo impulsado por la demanda nacional e internacional. Esto ha provocado que "a pesar de registrarse la mayor bajada del Euríbor desde 2012”, el precio de la vivienda y del alquiler continúa aumentando.
Madrid, donde más suben los precios
Madrid es uno de los mercados más dinámicos de España “por su fortaleza económica y atractivo para la inversión extranjera”, como indica la inmobiliaria. Se mantiene así como la ciudad con los precios más elevados del país, batiendo además el récord de mayor incremento interanual. En 2024 el precio medio de las operaciones de Engel & Völkers llegó a los 6.185 euros/m² (+16,48%).
El interés crece especialmente en los barrios de Salamanca —aumenta un 13%, hasta los 8.615 euros/m2—, Chamberí, Centro, Retiro o Chamartín. Todo lujos. Con un máximo registrado en 18.103 euros/m2 en el barrio de Recoletos. Aunque también en los municipios de la periferia con la mejor relación calidad-precio, es decir, las nuevas ciudades dormitorio.
”Invasión” extranjera
Mientras que los nacionales acapararon el 79% de las operaciones en Madrid y el 85% en los alrededores, hay zonas en las que los inmigrantes representaron cerca del 40%. Estas son Villanueva de la Cañada.
Mayor demanda de hipotecas
En 2024, la evolución de los tipos de interés y el Euríbor ha impulsado una notable recuperación en la firma de hipotecas, que ha seguido la misma tendencia alcista que las compraventas de viviendas. Estas operaciones hipotecarias han ido de menos a más a medida que avanzaba el año.
Según los datos proporcionados por el INE, en octubre se registraron 51.535 nuevos préstamos hipotecarios para la compra de vivienda, un incremento del 60,8% respecto al mismo mes de 2023 y un 24,8% más que en septiembre. Este crecimiento se inscribe en un contexto de mejora generalizada en el sector, que cerró el tercer trimestre de 2024 (últimos datos disponibles) con más de 350.000 hipotecas firmadas, representando un aumento interanual del 9% respecto al mismo período del año anterior. De hecho, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas alcanzó los 150.556 euros, un incremento del 7,3% respecto al año anterior, con un plazo medio de 25 años y un tipo de interés medio del 3,12%.
Paralelamente, el capital prestado por las entidades bancarias para la compra de vivienda vía hipotecas sumó 7.758,8 millones de euros en octubre, un repunte acumulado del 11,2% a lo largo del año respecto a 2023.
El mercado también refleja cambios significativos en las preferencias de los consumidores. Las hipotecas a tipo fijo representaron el 62,6% del total, frente al 37,4% a tipo variable desmarcándose de la tendencia cercana al 50-50 entre fijas y variables que había predominado en los últimos años y cuyos tipos de interés medio fueron del 3,32% y del 2,83%, respectivamente. Esta tendencia de cambio de tipo variable a tipo fijo subraya una creciente aversión al riesgo por parte de los consumidores, quienes buscan protegerse ante la volatilidad del Euríbor. No obstante, más de un tercio de quienes modificaron su hipoteca optaron por cambiar también de entidad financiera, reflejando una búsqueda activa de mejores condiciones en un mercado cada vez más competitivo.
Además, el número de hipotecas que superan el 80% de Loan to Value (LTV) se redujo a menos del 8%, lo que evidencia una política crediticia más conservadora por parte de las entidades financieras según el dato más reciente de junio 2024 publicado por la Asociación Hipotecaria Española.
Mercado de Alquiler
El mercado del alquiler ha reflejado en 2024 la misma dinámica que el de la vivienda en propiedad: un contexto de precios en aumento y una oferta limitada que no logra satisfacer la demanda creciente.
Uno de los factores clave ha sido la incertidumbre derivada de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que ha llevado a algunos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado, reduciendo aún más la oferta. A esto se suma la extensión de los contratos de arrendamiento, que limita la rotación de viviendas, y el creciente interés por el alquiler turístico y de temporada, impulsado por la llegada de nómadas digitales en busca de opciones a corto y medio plazo.
En este panorama, el coliving ha ido ganando relevancia como una solución innovadora y flexible que responde a las necesidades de ciertos grupos de mográficos, especialmente jóvenes profesionales y trabajadores en remoto. Este modelo, que combina alojamiento en ubicaciones céntricas con servicios compartidos, ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años. La expansión de opciones como el coliving no ha logrado frenar las tensiones en el mercado residencial convencional, donde los precios continúan subiendo.
Con el objetivo de aliviar estas tensiones y ofrecer mayor estabilidad a los inquilinos, a partir de este 2025, comienza a aplicarse el Índice de Referencia del Alquiler de Viviendas (IRAV). Este índice calculado por el INE, es el resultado del valor mínimo entre tres índices: la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual del IPC subyacente, y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.
El IRAV se aplica a los contratos de arrendamiento firmados a partir del 25 de mayo de 2023, fecha en la que entró en vigor la Ley de Vivienda. Para estos contratos, el IRAV limita el incremento anual de la renta.
El IRAV tiene un impacto significativo en el mercado de alquiler. Por un lado, ofrece estabilidad y protección a los inquilinos, pero también puede reducir la rentabilidad para los propietarios, lo que podría llevar a algunos a retirar sus propiedades del mercado de alquiler.
Alquiler en la Comunidad de Madrid
El encarecimiento de la vivienda en Madrid ha llevado a un número creciente de personas a descartar la compra y optar por el alquiler como única alternativa viable. Sin embargo, esta misma presión sobre el mercado ha provocado un aumento sostenido de los precios del alquiler, intensificado por una oferta limitada que no logra absorber la creciente demanda.
Madrid tiene un gran potencial económico y se ha consolidado como el principal motor económico de España y un polo de atracción para talento internacional y grandes empresas. Además, hay menos viviendas en alquiler tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, que ha trasladado parte del mercado hacia alquileres de temporada o turísticos.
Ahora hay falta de suelo para contruir, por lo que cada vez el mercado está más tensionado, y hay que hacer mayores esfuerzos porcentuales a la hora de comprar una vivienda: según el BCE, en 1988 se necesitaban menos de 3 años de salario bruto para comprar una vivienda, mientras que ahora supera los 7 años, obligando a alquilar.
Por último, cabría señalar que existe una alta demanda por parte de los universitarios, que acuden a las nuevas y cada vez más grandes universidades madrileñas. Esto también afecta al aumento de la vivienda en ciertas zonas, con un precio medio del alquiler de hasta un 12% más en Madrid con respecto a 2023, alcanzando los 24 €/m². En la zona metropolitana, aunque el precio medio es inferior, también ha experimentado una subida del14 %, situándose en 16 €/m².
