El precio de la vivienda en las capitales españolas avanza a dos velocidades. En las grandes capitales, como San Sebastián y Barcelona, el metro cuadrado supera con creces los 4.000 euros. Son ciudades donde crece la población, con mercados más tensionados. La situación cambia en la España interior, en núcleos urbanos como Cuenca, Ciudad Real o Zamora, donde el m2 ronda los 1.000 euros. "Nunca van a contracorriente", pero viven a un ritmo distinto que presiona menos a sus precios.
Así se vuelve a reflejar en la última estadística registral inmobiliaria, realizada por el Colegio de Registradores de España y actualizado con datos del tercer trimestre de 2021. El informe se guía por las compraventas inmobiliarias. El ranking de precios por capitales de provincia lo lidera San Sebastián, con sus 4.851 euros por metro cuadrado. Le siguen Barcelona (4.131 euros/m2), Madrid (3.594 euros/m2), Palma (2.785 euros/m2), Bilbao (2.761 euros/m2) y Vitoria (2.310 euros/m2). Por encima de los 2.000 euros también se encuentran Pamplona (2.153 euros/m2), Málaga (2.150 euros/m2), Cádiz (2.109 euros/m2) y La Coruña (2.101 euros/m2).
Por debajo de la frontera de los 1.200 euros/m2, se sitúan 13 capitales de provincia. Los puestos más bajos los ocupan Zamora (1.013 euros/m2), Ciudad Real (1.029 euros/m2), Castellón de la Plana (1.062 euros/m2), Cuenca (1.068 euros/m2), Ávila (1.089 euros/m2), Huelva (1.092 euros/m2), Jaén (1.123 euros/m2) y Badajoz (1.126 euros/m2).
"No podemos olvidar que estamos en un mercado global y que los incrementos y bajadas afectan a todas. Es verdad que hay comunidades de la España interior donde afectan menos, aunque también el volumen de operaciones es menor", explica a Vozpópuli José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores. Estas capitales de provincias, añade, "nunca van a contracorriente" del mercado, pero sus precios se mueven a "otro ritmo" diferente al de las grandes ciudades y al de los núcleos urbanos de la costa. Existe demanda, pero no la suficiente como para que los promotores se lancen a "construir barrios nuevos".
Capitales que pierden población
Este comportamiento de mercado en las capitales de la España interior, sin contar Madrid, depende en gran medida de la evolución de la población. Coincide que en muchas de ellas, como Zamora, Cuenca, Jaén e incluso en Huelva, viven menos personas que hace una década. "El elemento fundamental son las personas y lo que ves en estos sitios es una pérdida del número de personas y que fallecen más que nacen; no hay una actividad económica importante y no es atractivo para inmigrantes", sostiene Luis Fabra, director de los estudios en mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.
Fuentes del sector también apuntan que los precios de algunas capitales, como los de Ávila o Murcia (1.159 euros/m2), "están directamente relacionados con el desarrollo durante la burbuja". Ciudades que no han logrado "absorber" el stock construido en aquellos años. Tabares, sin embargo, dice que estos stocks "se han ido absorbiendo", aunque pueden quedar algunos en zonas puntuales. En todo caso, argumenta que "es más difícil absorber esos stocks cuando no incrementa la población".
La proximidad con la costa es otro elemento que puede distanciar los precios del ladrillo entre unas capitales y otras
La proximidad con la costa también distanciar los precios entre unas capitales y otras. Además de la vivienda residencial, las ciudades más cercanas al mar tienen una demanda vacacional que les hace tener una "mayor progresión" en el mercado. Eso sí, esto provoca que el sector quede "muy ligado al ciclo económico", con caídas "más bruscas" en tiempos de crisis, y mayores subidas en épocas de crecimiento, señala Tabares.
Luego hay capitales cuyos precios responden a particularidades de otro pelaje. Es el caso, según Fabra, de Ciudad Real, donde hay una preferencia por la vivienda unifamiliar, que tiene el metro cuadrado más barato. El profesor insiste, además, en la importancia que tiene en los precios la política urbanística de cada administración. Las capitales del interior disponen de más suelo para construir vivienda y, por tanto, un comportamiento "más moderado" de los precios.
Los datos de Idealista y Tinsa
En otros indicadores también queda patente como las capitales de la España interior acaparan los precios más bajos por metro cuadrado. Según los datos recopilados por Idealista, que tiene en cuenta la oferta viva disponible en las zonas que abarca el portal inmobiliario, hay tres capitales que copan más a menudo el listado de las más baratas: Lérida (1.030 euros/m2), Murcia (1.071 euros/m2) y Ávila (1.079 euros/m2). De hecho, ese mismo orden es en el que se posicionaron en el informe que Idealista publicó en noviembre.
Por otro lado, TINSA utiliza su base de datos de tasaciones para calcular el precio medio de la vivienda terminada en comunidades autónomas, provincias y capitales de España. Su informe del tercer trimestre sobre vivienda nueva y usada sitúa a Lugo (881 euros/m2), Soria (930 euros/m2), Palencia (932 euros/m2) y Castellón de la Plana (950 euros/m2) como las capitales de provincia más baratas. El otro extremo también lo lideran San Sebastián (3.947 euros/m2), Barcelona (3.309 euros/m2) y Madrid (3.097 euros/m2).
