Entre tanto ruido sobre el mercado inmobiliario, hay un hecho innegable: la compraventa se está moderando. Y la amenaza sobre los precios es, sencillamente, real.
Uno de cada cuatro potenciales interesados en comprar vía hipoteca ha frenado su decisión, según los últimos registros de Fotocasa correspondientes al mes de diciembre. El segundo mayor portal de anuncios de España estima que la subida de los tipos de interés impulsada por el Banco Central Europeo ha afectado a hasta un 60% de los potenciales compradores en España a la fecha del estudio.
Los últimos datos oficiales sobre concesión de préstamos hipotecarios -que representan el 70% de las transacciones de vivienda- corresponden al mes de octubre. De acuerdo al Instituto Nacional de Estadística, entonces se firmaron 41.022 hipotecas, una subida interanual del 13,5% que esconde un descenso intermensual del 7% como así también la premura de los potenciales compradores para sortear el encarecimiento de los créditos a tipo fijo.
Dichas cifras corresponden a operaciones de compraventa tramitadas entre agosto y septiembre, ya que el proceso de negociación con las entidades bancarias y de formalización puede llevar hasta 90 días, estiman en Fotocasa. "En esos momentos los bancos aún presentaban tipos atractivos y no demasiado afectados por la subida del Euríbor”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. La banca comenzó hace más de seis meses a encarecer su oferta a tipo fijo, si bien lo ha hecho de forma relativamente progresiva. También ha endurecido en un 50% el coste de traspasar hipotecas variables a fijas.
"Se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado" en los próximos meses, asegura Matos
Ya a fecha de octubre, la firma de hipotecas a tipo fijo representaba el 66% del mercado, frente al 75% que alcanzó en el mes de abril. "Se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado" en los próximos meses, asegura Matos.
En cualquier modalidad, el préstamo hipotecario sale ahora más caro. El tipo de interés medio de las hipotecas nuevas ascendía en noviembre de 2022 al 2,88%, por el 1,54% de abril, de acuerdo a los últimos datos ofrecidos por el Banco de España. En el tercer trimestre del pasado año, la cuota media de los hipotecados subió al menos un 10%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española.
La vivienda usada y nueva
El freno amenaza sobre todo al precio de la vivienda de segunda mano, que representa el 80% del mercado y está más expuesto a las tendencias generales entre los compradores, sobre todo, nacionales.
De acuerdo a las últimas estadísticas del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el valor de tasación promedio de la vivienda libre anotaba al cierre de septiembre un alza interanual del 4,7%. Atendiendo al Instituto Nacional de Estadística, la revalorización fue del 7,6%. En cualquiera de los casos, el incremento de los precios quedó por debajo de la inflación interanual, del 8,9% en septiembre, por lo que la vivienda a nivel general se habría devaluado en términos reales.
En contrapartida, la que había sido la principal promotora del mercado por entregas en el primer semestre de 2022, Aedas Homes, acusó entre abril y octubre una caída del 16% en las operaciones de venta que pudo compensar con un incremento en los precios medios del 20% -la inflación en ese lapso fue del 9,6%-.
Las últimas estadísticas disponibles coinciden en que el precio de la vivienda ha subido en términos nominales el último año pero atisban diferentes tendencias sobre el valor real, esto es, una vez descontada la inflación
Fuentes del mercado piden igualmente cautela y señalan que las cifras del segmento de obra nueva correspondientes a los últimos tres meses de 2022 -en especial, las relativas a las cuatro grandes compañías del sector, Aedas Homes, Neinor Homes, Metrovacesa y Vía Célere- darán más pistas sobre el alcance de la actual coyuntura.
A nivel global, la mayor tasadora privada del mercado, Tinsa, ha estimado a partir de su muestra que la vivienda (usada y nueva) cerró el 2022 con un precio un 8,8% superior al del último cuatrimestre de 2021, casi en paralelo a la inflación, del 10,05% en el segundo cuatrimestre y del 7,2% en el último.
