La pregunta sobre el futuro de los precios de la vivienda levanta ampollas en el sector inmobiliario. Muchos son los pronósticos (y los silencios) y pocos son los consensos. Sin embargo, existe acuerdo sobre el punto de partida. León lo encarna. Según los últimos datos de la tasadora Tinsa, la ciudad experimentó al cabo del primer trimestre de 2020 una variación interanual del 0% en el precio. Esto es, la estabilización, el freno o techo absoluto.
Al margen de las particularidades que condicionan la oferta y demanda de cada mercado regional, el consenso generalizado es que los precios de la vivienda estaban, al menos, "estabilizándose" o "moderándose" en el conjunto de España tras el reboom de 2017 justo antes de que estallara la crisis de la Covid-19.
Todavía tenían, en términos absolutos, mucho recorrido hasta alcanzar máximos de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, nueve capitales de provincia de España ya sufrían, al cabo del primer trimestre de este año, caídas interanuales, siendo paradigmático en este sentido el caso de Barcelona, con una bajada interanual del 1,6%, y los extremos, Burgos y Ciudad Real, con caídas del 10% interanual.
Aún así, la media de España anotaba todavía una subida del 2,5% (y del 0,7% intertrimestral). Girona, Logroño, Pamplona, Valencia y Zaragoza experimentaban las mayores subidas, del 8% interanual, mientras Madrid registraba un aumento del 2,3%.
El caso de Hong Kong
Semejante contexto, de síntomas de "agotamiento" o freno a una escalada de precios todavía alejada de los máximos de 2008, ha hecho que agentes del sector empiecen a trazar comparaciones entre lo que puede pasar con el precio de la vivienda en los próximos meses y lo que sucedió en Hong Kong a partir de febrero de 2003, cuando la ciudad empezó a ser azotada por una enfermedad similar a la Covid-19, el Sars.Al igual que el mercado español ahora, el inmobiliario de Hong Kong afrontaba la crisis partiendo de una situación de caídas en los precios que estaban ya lejos de su máximo histórico.
Un estudio de Grace Wong para la Universidad de Pensilvania investigó por qué los precios de la vivienda llegaron a caer un 8% en Hong Kong entre marzo y julio, coincidente con la epidemia. Por poner esa cifra en contexto, los precios de la vivienda cayeron un 9% al cabo de los primeros 18 meses de la crisis inmobiliaria en España. El estudio de Wong considera que la epidemia solo 'añadió' un 1,6% a la tendencia bajista de los precios preexistente, y concluye que no acabó produciéndose una "sobrereacción". Más bien hubo una actitud de wait and see, esperar a ver qué pasa, que coincidió con una caída notablemente más significativa de las operaciones que de los precios por la propia epidemia.
Otro estudio, de los investigadores expertos en datos inmobiliarios de Zillow, apunta a una tesis similar y muestra que los precios, tras el Sars, inmediatamente se recuperaron y luego volvieron a una tendencia bajista similar a la pre-enfermedad en un contexto de crecimiento del número de operaciones de venta hasta niveles incluso superiores a los de la situación anterior a la epidemia (durante la cual cayeron entre un 33% y un 72%). Paralelamente, una fuente de inversión inmobiliaria puntualiza como ya en la actual China, por ejemplo, el nivel de compraventa de vivienda alcanzaba ya en marzo, dos meses después del estallido de la pandemia, la mitad de su ritmo de operaciones habitual.
"Escenario sin precedentes"
Desde Fotocasa ponen el propio ejemplo de Hong Kong en 2003 como una invitación a la esperanza del sector promotor en España. Pronostican una caída media en la compraventa de vivienda del 60% para los meses que dure la pandemia pero se muestran confiados en que la recuperación post-crisis compensará rápidamente la caída anterior, y que los precios no experimentarán grandes cambios frente a la tendencia anterior
"El caso de Hong Kong no es comparable al de España; la inversión extranjera no se estaba viendo afectada por la epidemia", matiza sin embargo una fuente del mundo inmobiliario especializada en el análisis de precios. "Tampoco es comparable el caso actual de China; allí solo se ha confinado Wuhan y, además, el tejido industrial y económico de China es uno y el de España, otro. La realidad es que nos enfrentamos a un escenario sin precedentes. Influirá el número de parados, la capacidad adquisitiva de los que los conserven, la inyección de liquidez a familias y las rentas básicas para población vulnerable. Si no se palia esa situación de la demanda y hay un repercusión muy fuerte en ella, los ajustes podrían ser muy significativos para un sector que ya mostraba signos de agotamiento".
Desde Sociedad de Tasación han pronosticado una caída en la compraventa de vivienda de entre el 15% y el 45% en el conjunto de 2020 que llevaría a un posible "ajuste de precios" de la vivienda en propiedad y que llegaría, también, a los pisos en alquiler. En Idealista consideran que los precios del alquiler podrían bajar en el corto plazo pero volverían a subir tras el "dinamismo postconfinamiento" en el medio y largo plazo porque prevén que el confinamiento hará que la gente busque alquileres en pisos más grandes y/o con más funcionalidades. Por lo pronto, no obstante, la tendencia actual que en el portal inmobiliario ya constatan es la de crecientes renegociaciones a la baja de las rentas.
Fuentes jurídicas alertan paralelamente de crecientes peticiones de personas compradoras de vivienda con contratos de arras para renegociar las condiciones de esas viviendas precompradas a principios de este año (en general, entre particulares). Desde el mundo de la promoción de obra nueva aseguran no estar sufriendo lo anterior y reivindican que no habrá un impacto sideral. En cualquier caso, las cinco principales promotoras de obra residencial, Neinor, Aedas, Metrovacesa, Vía Célere y Habitat, han acordado ya permitir a los clientes que lo soliciten no abonar los pagos que les correspondan durante dos meses, siendo hasta ahora una información no pública la proporción de personas que se han acogido a esos aplazamientos.
Tres hipótesis
En cualquier caso, la crisis actual afectará especialmente, en lo que a niveles de paro se refiere, a los países con economías más dependientes de los servicios, como España, según pronostican distintos economistas. Al hilo de los posibles coyunturas económicas, la consultora Gloval ha planteado tres posibles hipótesis sobre la evolución del precio de la vivienda en España. Todas ellas prevén bajadas de precios.
El escenario V contempla una "caída temporal en el PIB, así como en las variables sectoriales. La tasa de paro sufriría por el desempleo de corta duración mientras se gestiona la crisis para recuperar su nivel anterior. Los bajos tipos de interés y la escasez de activos alternativos que puedan ser rentables en el corto o medio plazo permitirían una recuperación rápida del mercado inmobiliario hasta valores similares a los anteriores a la crisis". Este escenario prevé caídas medias de precios del 1,94% y 1,36% a tres y seis trimestres vista respectivamente desde hoy en el caso de que la crisis dure solo tres meses (con caídas de precios hasta niveles del último trimestre de 2018 para luego volver a subir).
El escenario U apunta a que "los efectos de una producción baja durante un período de tiempo mantenido, tendrían consecuencias mas duraderas en el paro, alimentando negativamente el sector inmobiliario. Nuestras variables siguen una senda similar al principio de la crisis económica de 2008 durante tres trimestres, para luego recuperar sus niveles actuales, de forma similar a la acaecida durante el periodo de recuperación de 2014". En este caso, se producirían bajadas medias del precio del 4,42% y 2,72% a tres y seis trimestres vista en el caso de que la crisis dure nueve meses (con bajadas hasta niveles de mediados de 2018 para luego recuperarse).
Finalmente, en el escenario L, "la baja producción persistente y la situación económica internacional desencadenan un fuerte shock sobre la economía de forma que algunas variables económicas siguen una senda similar a la crisis de 2008. Los efectos negativos primarios se alargan y provocan efectos negativos secundarios que agudizan la situación. En este escenario las tasas de crecimiento serían bastante inferiores a las actuales". Se trataría de una crisis que duraría 18 meses, y apuntaría a caídas de precios hasta niveles de finales de 2016, del 6,47% y del 8,11% en tres y seis trimestres desde hoy, sin subidas a la vista, siguiendo una tendencia similar a la generada por el estallido de la crisis en 2008.
